今年3月以來,樓市調控深入已持續四個月有余。從統計數據上看,房價漲幅正穩步回落。然而,近一個月來,樓市發生了一些新的變化,多地再次收緊房貸,住房租賃市場動作頻繁。這對房價會有什么影響?哪些人首當其沖呢?

　　【聚】

　　盤點近期樓市4大變化

　　歷史最嚴!多地首套房貸款利率上浮深圳等地漸迎零折扣時代

　　數據顯示,6月全國首套房平均利率為4.89%,為基準利率的9.97折,環比上升3.38%；其中,超八成的銀行無利率優惠,32家銀行執行基準利率上浮,為基準利率的1.05至1.2倍不等。

　　中原地產市場總監表示,我國房貸利率進入歷史最嚴時期。首套房貸款出現基準利率上浮,這種情況幾乎不曾有過。

　　在深圳,6家銀行取消首套房貸利率折扣優惠,執行基準利率,4家銀行暫停房貸業務；在重慶,全面取消利率優惠,3家銀行執行基準利率,其他全部執行上浮利率；在合肥,14家銀行首套房貸全部回歸基準利率,2家銀行停貸；在蘇州,工、農、中、建四大行對首套房貸,實行利率定價底線為1.05倍(含)基準利率；在武漢,多家銀行首套房貸款利率已至少上浮10%,二套房利率最高已上浮25%。

　　房產稅真的來了!陜西公布房產稅實施細則

　　陜西省政府近日印發《陜西省房產稅實施細則》。根據要求,房產稅由產權所有人繳納,征稅方式為依照房產原值一次減除20%后的余值計算繳納。房產稅按年計算,分季征收,納稅人應在季度終了15日內申報納稅。

　　不過,有五種房產被列為免征房產稅范圍。分別是,國家機關、人民團體、軍隊自用的房產；由國家財政部門撥付事業經費的單位自用的房產；宗教寺廟、公園、名勝古跡自用的房產；個人所有非營業用的房產；經財政部批準免稅的其他房產。

　　自2011年開始,房產稅已經試點多年,但一直未在全國鋪開,此次是陜西首次明確征收細則。此前,上海、重慶等城市已經試點征收該稅種多年。

　　住建部稱將立法明確租售同權多個二線城市提出“租房落戶”

　　與此同時,房屋租賃市場也在發生變化。近日,住建部確定了廣州、深圳、南京、杭州、廈門、武漢、成都、沈陽、合肥、鄭州、佛山、肇慶等12個城市作為首批開展住房租賃試點的單位。7月26日,住建部又表示,將通過立法,明確租賃當事人的權利義務,建立穩定租期和租金等方面的制度,逐步使租房居民在基本公共服務方面與買房居民享有同等待遇。

　　另外,江蘇省無錫市出臺新政,取消了有關投資、購房落戶的政策,從9月1日起,外地居民只要滿足一定條件,就可以實現租房落戶。鄭州、揚州、濟南等多個城市近期也推出或者計劃推出“租房可落戶”的舉措。在鄭州,參加城鎮社會保險滿2年,租房也能落戶；揚州要求擁有穩定就業,并且不間斷繳納城鎮職工社會保險滿5年；在濟南,租賃者除了要有合法穩定的租賃住房外,還要有合法穩定的就業,并且按規定參加本市城鎮職工養老保險滿2年。重點人群還可以放寬條件。

　　上海推出首批“只租不售”地塊:樓面單價不足6000元

　　7月24日,上海首批公開出讓的兩幅租賃住房用地正式成交。此次成交的兩幅地塊,一幅位于浦東新區張江南區,土地面積約6.5萬平方米,可建建筑面積約13萬平方米,由上海張江(集團)有限公司競得,成交價格為7.24億元,成交樓面單價為每平方米5569元。另一幅地塊位于嘉定區嘉定新城,土地面積約2.85萬平方米,可建建筑面積7.13萬平方米,由上海嘉定新城發展有限公司競得,成交價格為4.24億元,成交樓面單價為每平方米5950元。兩幅土地采取“只租不售”模式,項目建成后將至少提供1897套租賃住房房源。

　　【議】

　　樓市調控悄然加碼,誰最受傷?

　　今年3月,河北省三河市出臺了調控政策。目前,燕郊房價普遍下跌近三成,熱點樓盤二手房價格成交均價下跌1萬元/平方米。

　　但是,多數在燕郊的房產投資者都相信燕郊房價還會很快漲回來。燕郊房產中介人士劉先生說,目前緊急拋售燕郊房產的炒房客并不多,許多有資金壓力的都會想辦法通過抵押貸的方式套出部分資金,將抵押貸的資金用于還月供。這種做法以前在燕郊的炒房客中較為普遍,現在則需要比較強的關系,但在當前房價下跌的情況下,加上銀行審核趨于嚴格,前期通過高杠桿手法購入高價房的炒房客面臨著資金鏈斷流的威脅。另外,目前,許多小區的租金跌幅在10%到20%左右,一些投資客較多的小區,租金跌幅甚至超過30%。本來一部分炒房客就是選擇用租金減輕還貸的壓力,如今租金的下跌讓他們持有燕郊房產的成本變得越發高企。

　　然而,有媒體指出,首套房利率上浮誤傷剛需群體。廈門大學金圓研究院理事長戴亦一表示,有關方面應當對“金融機構將首套房房貸利率也一并上調”的做法進行干預,金融機構不應在房貸政策上“一刀切”,應區別對待各種購房者,從而支持購買首套房剛需客戶的積極性,防止房價“大漲”的同時,也要防止“大落”。

　　房價還會繼續下跌嗎?拐點何時到來?

　　住建部住房政策專家委員會副主任顧云昌表示,今年上半年,一二線城市房地產行業特點主要表現在交易量下行。無論在上升期還是在下行期,量的下行會導致價的下行。三四線城市中,量價提升,但上升速度放緩。去年中國迎來了第二個交易高峰,今年目前看來下行趨勢還會繼續。凡是漲得快的地方,價格越容易下降,泡沫吹得越大,價格下行越快。整個房地產行業大概三年多一個周期,因此,一二線城市,今年下半年可能下行的城市不多。但是,2018年樓市可能出現總體下行。

　　業內表示,國家統計局近日公布了全國70城房價指數,一二線熱點城市商品住宅市場普遍出現“量價齊跌”的態勢。從統計的角度看,同比增幅曲線的收窄,和環比增幅不斷變小有關,但當前同比增幅還沒有由正轉負,因此樓市并未出現大拐點,但樓市調整是一個逐漸降溫的過程,當前環比“量價齊跌”,周期性拐點正在逼近。

　　住房租賃市場的發展會導致房價下降嗎?業內說:“雖然在買房之前,城市居民多數會租房住,但整體而言,購買和租房的客戶群體有別,潛在購房者也不會因為可以租房住就會選擇不買房。”