２０１１年頭兩個月，加息步步緊逼，房產稅“敲山震虎”，在“最嚴調控”升級的壓力下，樓市步入降溫通道：１月成交顯著萎縮，春節樓市跌入“冰點”。新一輪調控高壓下，多方期盼樓市會出現“合理調整”。

　　“春節交易驟降，只是樓市降溫的開始。”有關人士表示，隨著緊縮政策陸續執行到位，調控“戰果”有望擴大，今年房價將得到一定遏制。但在調控中如何防止傷及“合理需求”，成為另一個需要迫切解決的問題。

　　樓市又現“蹦極”重壓之下“走低”

　　跨年的樓市經歷了“冰火兩重天”：去年１２月底還火爆異常，但自今年１月后便直線下行，春節期間更是陷入谷底。

　　上海永慶房屋的數據顯示，１月份上海一手住宅成交量環比下跌２３％；均價為２２９９２元，環比下降５％。１月份上海有３４個住宅項目開盤，環比減少４７％。

　　一些住宅中介業務員說，因為二手房業務清淡，春節前許多業務員提前回老家過年。春節期間，上海樓市更遭“冷遇”。上海“網上房地產”統計數據顯示，６日和７日兩天預售的一手商品房分別只有５套和４套。

　　“今年春節，實際簽約量較去年同期下降四成左右。”北京“我愛我家”副總裁胡景暉說。２月１日至９日，北京市房地產交易管理網系統因春節放假而關閉，新盤審批上市陷入停滯，這意味著２月上旬北京幾無新盤入市。

　　上海、北京的情況頗具代表性。中國指數研究院的數據顯示，今年１月監測的３０個城市中，有２３個城市一手住宅成交量環比下跌，其中１５個城市跌幅超過２０％，大連、長沙、包頭等跌幅超過５０％。

　　業內人士坦承，春節期間樓市遇冷僅僅是個開始，在政府持續調控的預期下，市場供求雙方的觀望情緒將進一步蔓延。今年２月，上海、北京預計開盤住宅項目較少，實際開盤量可能更低。

　　“從趨勢看，春節后市場將陷入持續低迷，預計3個月內成交量可能下降六七成。”上海中原地產區域總監范成章說。

　　但調控政策顯效有一個“滯后期”，短期內房價還難有明顯松動。有關人士認為，交易量的下降能否轉變為實實在在的房價下降，將取決于“最嚴調控”政策的持續性和執行力。
　　“最嚴調控”持續升級　房價有望“合理調整”

　　種種跡象顯示，因為樓市調控離預期目標尚有距離，２０１１年的調控進一步升級。

　　根據“國八條”要求，限購令將覆蓋全國，有望直接阻斷部分不合理購房需求。目前，明確提出將實行限購的城市已達３６個。按照新一輪調控政策要求，實行限購政策的城市預計還要翻一番。

　　與“限購”相比，“停購”政策更成為樓市“利劍”。上海２月１日出臺調控細則規定，對已擁有２套及以上住房的戶籍居民家庭、擁有１套及以上住房的非戶籍居民家庭等，“暫停在上海向其售房”。

　　除了行政手段調控，購房信貸再度“卡緊”。“二套房首付六成、貸款利率１．１倍”的新規已開始實施。實際上，首套房貸也告別優惠利率。

　　在中央政府的調控之下，地方政府將承受更大壓力。根據國務院要求，各地將于一季度向社會公布本地區年度新建住房價格控制目標。未完成相關目標的地方政府，其負責人將面臨問責。嚴令之下，新一輪調控政策的執行將更為扎實，“奏效”也當更為明顯。

　　“新一輪調控全面收緊開發商的資金來源，市場洗牌在所難免。”戴德梁行華東區域住宅部董事伍慧敏說，如果一系列政策嚴格執行，調控成果會逐步顯現。近期已有部分房企通過尋找股東入股、項目轉讓等應對資金困局。

　　“今年樓市降溫程度將明顯大于去年。”上海易居房地產研究院綜合研究部部長楊紅旭表示，全國７０個大中城市房價指數預計在二季度出現同比負增長，年內多個月份房價會出現環比負增長。部分房價偏高的大城市，房價將出現一定幅度的“合理調整”。

　　
　　避免誤傷“合理需求”　切實給力“保障房”

　　記者采訪發現，在房地產調控下，一部分合理的住房需求也受到一定影響。高房價短期內難以松動，而信貸成本、購房門檻顯著提高，房租價格也大幅上漲。買還是不買，租還是不租，不少人面臨“兩難”困境。

　　上海白領陳樹哲一直盼望能在房價下降時買房自住，不過他發現眼下買房門檻明顯提高了：首套房貸８５折利率優惠已取消，商業房貸和公積金貸款利率一次次提高。他算了一下，“疊加”效應之下，現在申請１００萬元、２０年期限的房貸購房，月供要比去年上半年高出數百元。

　　而推遲購房，又不得不承受房租的上漲。陳樹哲租住在浦東南泉北路的一套一室戶，目前月租金２３００元。租約將于４月底到期，房東已多次“打預防針”：如果想續租，房租要漲幾百元。

　　近期，一份對全國３１個省份４０６０名租房者的調查顯示，８１．６％人的覺得去年房租上漲幅度較大。一些房產中介的統計顯示，部分城市去年房租漲幅超過１０％。由于調控持續、需求增加等因素，今年房租預計將繼續上漲。

　　“加息通道中，未來還款壓力會繼續增加，經濟能力弱的首次置業群體將面臨更大考驗。”上海中原地產研究咨詢部總監宋會雍說，２０１０年熱點城市的樓市投資客比例已明顯降低。因此，今后調控需要理順需求結構，針對自住需求和投資、投機需求的不同特點“區別用力”。

　　國家行政學院經濟學教授張孝德表示，今后樓市調控，一方面要切實加快保障性住房建設，增加對自住性需求的有效供給。另一方面，在炒房資金逐步離場后，應逐步改善調控手段，努力使居住性需求成為樓市的主導力量，真正走出房價“蹦極”的怪圈。