近日，住房和城鄉建設部會同國家發改委、公安部、財政部、國土資源部、人民銀行、稅務總局、工商總局、證監會等八部門聯合印發了《關于在人口凈流入的大中城市加快發展住房租賃市場的通知》，要求在人口凈流入的大中城市，加快發展住房租賃市場。而住建部已會同有關部門選取了廣州、深圳、南京、杭州、廈門、武漢、成都、沈陽、合肥、鄭州、佛山、肇慶等12個城市作為首批開展住房租賃試點的單位。

　　專家表示，這是國家兩年多來不懈推動的“租購并舉”戰略邁出的關鍵的、具有實質性意義的一步，住房租賃市場有望得到較快發展。

　　“租購并舉”非“租售同權”

　　在此次《通知》中，九部門不僅聯合釋放了加快發展住房租賃市場的高姿態，而且提出了許多具體的操作內容。之前，廣州市政府率先發布《廣州市加快發展住房租賃市場工作方案》，共提出16條具體措施，其中包括：保障租賃雙方權益，支持租賃居住方式；增加租賃住房供應，滿足新增住房需求；壯大現代租賃產業，形成新的經濟增長極三大類具體措施。對個人出租住房的，由按照5%的征收率減按1.5%計算繳納增值稅。

　　值得注意的是，前述《方案》規定，符合條件的承租人子女可就近入學。這被廣泛地理解為“租售同權”。廣州市這一消息發布后，在市場層面形成了很大影響，尤其是網絡“租售同權”的提法更是賺足了眼球。租房是否真的就達到買房的同等權利？

　　“仔細分析該政策，首先租房子女上學是有條件的；其次租房者有的權利并不是物權法所指的‘占有、使用、收益、處分’權，而僅是在占有和使用上權益有所提升。單純提‘租售同權’難免有偷換概念、混淆視聽之嫌。”安居客房產研究院首席分析師張波說。

　　從“居者有其屋”到“房子是用來住的、不是用來炒的”，可以看出國家對于居民住房需求的良性引導，從文件提及“實現租者幸福居住”，可以看出廣州市政府對于城市未來的明確目標。張波認為，大家的目光除了聚焦“租房上學”之外，更應關注政府的大方向，該文件明確提到未來將大量增加租賃用地供應。除了存量房，政府未來也將在租賃市場上發揮更大作用。

　　事實上，目前在一線城市開發商百分之百自持用地越來越多，各大城市今年對于住房保障皆有實質行動。例如北京今年加大了保障性住房規模，上海近期掛牌的兩塊地，甚至從租金到租期到戶型配比都有明確要求，推出了開發商百分之百自持房用地等。

　　在張波看來，房價高企，未來實際有能力買房的人群逐步縮小，政府必須從租賃、共有產權等多種形式上更多更大地采取行動來保障居民的住房需求。完全意義上“租售同權”是不存在，但租賃者的權益逐步得到提升則是必然的趨勢。

　　對天價學區住房打擊力度大

　　業內人士認為，雖然九部門《通知》提出了許多具體的操作內容，落地時也還需要進一步的細化和研究，但已基本為地方政府指明了道路和方向。《通知》在以下幾個方面值得關注。

　　一是明確要求各試點城市須于每年1、4、7、10月的15日前定期報送上一季度試點工作進展情況。發展住房租賃市場將進入真正的實操階段，國家有望借此形成一批可復制、可推廣的試點成果，并向全國推廣。

　　二是明確要求各地搭建政府住房租賃交易服務平臺。如今政府對租房市場管理困難的一個重要因素就是缺乏有效的管理服務平臺，政府無法了解市場，市場各方也無法方便順暢地去備案、納稅、維權。雖然平臺搭建并非易事，但《通知》至少已為各地指出了工作方向。

　　三是從土地、稅收、管理等各方面提出了不少具體的、有實際意義的鼓勵措施。如參照酒店業將住房租賃企業登記的非本地戶籍租住人員信息接入暫住人口管理信息系統；住房租賃國有企業可將閑置和低效利用的國有廠房、商業辦公用房等按規定改建為租賃住房，且改建后水電氣執行民用價格；承租人可按照規定申領居住證、享受相關公共服務；超大城市、特大城市可開展利用集體建設用地建設租賃住房試點工作，等等。

　　張波認為，廣州新政策的出臺對于廣州房產整體買賣形成的影響較小，但對于學區住房的買賣或有直接影響。“租房就可以達到就近上學，長期來看會對學區周邊的房價有一定的向下壓力，尤其是對熱炒天價學區住房心理上打擊力度頗大。學區附近的房租抬升動力會加強，政府如不加以控制，未來在優質學區附近或會出現‘天價租房’現象。”

　　張波說，從長遠來看，租賃體制的逐漸完善會對平穩租金以及健全租賃市場有著重要意義，但效應并不會在短期顯現，下半年租賃市場并不會因此產生較大變化。