在限購(gòu)和去杠桿的大背景下，房地產(chǎn)市場(chǎng)的整體下滑態(tài)勢(shì)幾無(wú)懸念。但由于受多重因素影響，“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速”這一指標(biāo)的回落也許不會(huì)有想象的那么明顯。

　　國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，2017年1-5月份，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資37595億元，同比名義增長(zhǎng)8.8%，增速比1-4月份回落0.5個(gè)百分點(diǎn)。

　　就支撐房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速的因素而言，業(yè)內(nèi)認(rèn)為，隨著土地交易規(guī)模增加、土地交易價(jià)格抬升，仍可能帶動(dòng)后續(xù)的房地產(chǎn)投資，使其增速維持在一定的水平上。

　　在監(jiān)管層“喊話”后，熱點(diǎn)城市的土地交易規(guī)模還有所上升。安信證券發(fā)布的報(bào)告顯示，今年6月，40個(gè)大中城市成交土地規(guī)劃建筑面積6829.9萬(wàn)平方米，達(dá)到最近4個(gè)月以來(lái)的最高值，環(huán)比上升9.2%。此外，并購(gòu)市場(chǎng)的大宗交易，也被認(rèn)為是房地產(chǎn)投資的一項(xiàng)利好因素。

　　不過(guò)，綜合考慮商品房銷售降溫及融資的利空因素，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速整體將小幅回落。

　　近期，多家券商發(fā)布報(bào)告指出，受調(diào)控政策影響，在經(jīng)歷了4月的高點(diǎn)后，未來(lái)房地產(chǎn)銷售增速將進(jìn)入持續(xù)下滑的通道。這種變化將連帶影響到其他指標(biāo)，預(yù)期房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資、開(kāi)工、到位資金等增速都會(huì)有所放慢。

　　土地交易規(guī)模仍大

　　房地產(chǎn)投資指標(biāo)的影響因素相對(duì)較多。東海證券指出，地產(chǎn)投資主要由土地購(gòu)置費(fèi)用和施工相關(guān)費(fèi)用構(gòu)成，兩者各占二八比例。具體而言，地產(chǎn)投資通常受到四個(gè)因素影響： 土地成交面積、土地成交價(jià)格、施工面積、施工相關(guān)成本。

　　其中，施工成本主要看鋼材和水泥價(jià)格。該機(jī)構(gòu)認(rèn)為，2017年初螺紋鋼價(jià)格月度同比增速大幅下跌，很大程度對(duì)沖了水泥價(jià)格的持續(xù)上漲。加之水泥價(jià)格漲勢(shì)難以持續(xù)，施工成本對(duì)地產(chǎn)投資增速貢獻(xiàn)預(yù)期下調(diào)。

　　就施工面積而言，最近三個(gè)月（3月-5月），其增速一直維持在3.1%的穩(wěn)定水平。但東海證券指出，考慮到樓市政策持續(xù)收緊，新開(kāi)工面積預(yù)期回落，施工面積相應(yīng)減速，對(duì)地產(chǎn)投資增速不利。

　　相比之下，土地市場(chǎng)會(huì)提供利好因素。按照官方數(shù)據(jù)，前5月房企購(gòu)置土地面積僅增長(zhǎng)5.3%，但土地成交價(jià)款增長(zhǎng)32.3%。“土地溢價(jià)率依然高企，說(shuō)明行業(yè)補(bǔ)庫(kù)存需求依然強(qiáng)烈。”東海證券在報(bào)告中表示，預(yù)計(jì)隨著商住供應(yīng)縮量、土地價(jià)格走高及限價(jià)影響開(kāi)發(fā)節(jié)奏等因素，土地成交面積仍將緩慢增長(zhǎng)，價(jià)格穩(wěn)中有升，但增速放緩。

　　在兩部委“喊話”熱點(diǎn)城市土地供應(yīng)后，今年6月，土地市場(chǎng)熱度不降反升。安信證券發(fā)布的報(bào)告顯示，6月40個(gè)大中城市成交土地規(guī)劃建筑面積6829.9萬(wàn)平方米，創(chuàng)最近4個(gè)月以來(lái)的最高值，環(huán)比上升9.2%。

　　土地交易升溫支撐房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資，已成為共識(shí)。某不愿具名的房企人士向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道指出，除公開(kāi)市場(chǎng)拿地外，今年并購(gòu)市場(chǎng)的交易規(guī)模并不小，這些交易也將會(huì)帶動(dòng)房地產(chǎn)投資。

　　“雖然融資環(huán)境偏緊，但還沒(méi)到拿不出錢來(lái)的地步。”該人士表示，在當(dāng)前的時(shí)點(diǎn)上，大型房企的資金狀況仍然充裕。而且自去年一直到今年4、5月份，整體市場(chǎng)的銷售狀況都不錯(cuò)，企業(yè)補(bǔ)庫(kù)存的意愿十分強(qiáng)烈。

　　他還表示，雖然市場(chǎng)正在下行，但大中型房企對(duì)規(guī)模的追求，仍是這一階段的主旋律。從這個(gè)意義上說(shuō)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速仍將會(huì)得到一定支撐。

　　按照東海證券的觀點(diǎn)，在影響房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的四大因素中，土地成交量和價(jià)格因素是偏向正面的。因此預(yù)計(jì)今年下半年地產(chǎn)投資增速趨緩，但全年仍會(huì)好于2016年的水平（6.9%）。

　　這幾乎是對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資最樂(lè)觀的預(yù)測(cè)。相比之下，中銀國(guó)際認(rèn)為全年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速將維持在5.8%的水平，招商證券則將數(shù)據(jù)設(shè)定在5%左右。這些預(yù)計(jì)相比1-5月的增速下降4個(gè)百分點(diǎn)左右。

　　機(jī)構(gòu)下調(diào)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速的預(yù)期主要原因在于商品房銷售降溫將傳導(dǎo)到投資端，以及融資收緊對(duì)投資形成的制約。

　　銷售降溫及融資難

　　利空投資

　　以限購(gòu)和去杠桿為主的樓市調(diào)控政策，正在造成市場(chǎng)交易的下滑。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局此前發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，今年1-5月，全國(guó)商品房銷售面積54820萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)14.3%；商品房銷售額43632億元，增長(zhǎng)18.6%。上述兩個(gè)指標(biāo)的增速已經(jīng)連續(xù)三個(gè)月出現(xiàn)下滑。

　　這一趨勢(shì)持續(xù)到6月。根據(jù)安信證券對(duì)50個(gè)主要城市的監(jiān)測(cè)，6月上述城市一手房合計(jì)成交23.05萬(wàn)套，環(huán)比下降2.3%，同比下降18.8%。前6月累計(jì)同比下降15.2%。

　　有一個(gè)細(xì)節(jié)值得注意。6月一、二線城市的交易量出現(xiàn)環(huán)比上升，三線城市則環(huán)比下降。這與5月的趨勢(shì)恰恰相反。

　　自今年3月新一輪樓市調(diào)控政策出臺(tái)以來(lái)，熱點(diǎn)一二線城市的交易量一度大幅下滑，部分三四線城市則升溫明顯，成為新的市場(chǎng)熱點(diǎn)區(qū)域。此次三線城市交易量回落，似乎說(shuō)明這些區(qū)域的熱度正在降溫。

　　中銀國(guó)際就持有這種判斷，該機(jī)構(gòu)近期發(fā)布的年中策略報(bào)告就指出，此輪三四線城市的熱銷更多源于一二線城市杠桿率的提升和限購(gòu)后的溢出效應(yīng)。該機(jī)構(gòu)認(rèn)為，從人口流動(dòng)趨勢(shì)上來(lái)看，三四線城市的熱度恐怕難以持續(xù)。

　　因此，按照上述機(jī)構(gòu)的觀點(diǎn)，未來(lái)房地產(chǎn)銷售增速還將繼續(xù)下滑，但仍處于相對(duì)高位。一些分析人士則認(rèn)為，由于去年同期基數(shù)較高，今年下半年的銷售面積甚至可能出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)。

　　銷售端的降溫可能很快傳導(dǎo)到供應(yīng)端。業(yè)內(nèi)向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道表示，未來(lái)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速下滑將是大概率事件。若降溫幅度較大，持續(xù)時(shí)間長(zhǎng)，房企的拿地?zé)崆檫€會(huì)受到影響。

　　另一重影響在資金端。根據(jù)統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，在房企資金來(lái)源中，定金及預(yù)收款的增速?gòu)慕衲昵皟稍碌?7.1%，降至前5月的20.3%；個(gè)人按揭貸款增速，則從20.4%降至8.6%。這兩項(xiàng)來(lái)源在房企資金中所占比重在四成以上。

　　此外，隨著銀行、信托、基金等融資渠道的收緊，房企的國(guó)內(nèi)融資渠道全面受限。在海外融資成本高企的背景下，這一缺口幾乎不可彌補(bǔ)。

　　業(yè)內(nèi)認(rèn)為，這有可能會(huì)對(duì)房企投資帶來(lái)一定的制約。即雖然現(xiàn)階段資金仍相對(duì)充裕，但企業(yè)在決策中會(huì)更加謹(jǐn)慎。