樓市已經明顯降溫，這與調控有著密不可分的關系。那么調控是如何精準打擊房價的非理性上漲，總結下來“組合拳”主要有四大戰術，即重拳出擊、連續出拳、精準打擊和全面覆蓋。

　　樓市明顯降溫

　　樓市已明顯降溫，調控效果非常明顯。

　　從目前來看，樓市成交量因為調控，已經大幅回落。根據中國指數研究院公布的最新數據顯示，在過去一周（6月5日～11日，以下同），包括北京、南京、東莞等在內的21個監測城市，成交環比雖然上漲12%，但同比下滑17.3%。其中，一線城市成交狀況已處于低迷態勢，如北京和深圳在過去一周成交量僅為8.8萬平方米和6.3萬平方米，不到正常水平的一半。

　　而從更大范圍來看，樓市成交狀況也出現了明顯的下滑跡象。5月份，某研究院監測的50個典型城市新建商品住宅成交面積為2536萬平方米，環比減少5%，同比減少16%。從環比數據看，目前已經出現了連續兩個月的環比下跌。

　　當然，從房價的變化情況來看，也不難得出樓市降溫的結論。根據中國指數研究院公布的數據顯示，在5月份，上海、廣州和深圳三大一線城市中，住宅均價除了廣州環比微漲0.33%之外，上海和深圳分別回落3.11%和0.20%。此外，熱點二線城市中，杭州住宅均價環比下跌1.91%，南京和福州環比上漲，但漲幅僅為0.43%和0.64%，與快速上漲時期動輒6%以上的環比漲幅，不可同日而語。

　　成交量的連續下滑，說明政策調控作用已經顯現。自2016年3月深圳、上海率先推出調控政策以來，并與去年9月份開始加碼，調控政策不斷收緊。隨著調控效應的釋放，市場明顯降溫。

　　調控效應顯現

　　這一輪調控，政府打出了一套漂亮的“組合拳”，其中包括重拳出擊、連續出拳以及精準打擊等多種具體戰術，房價過快上漲態勢因此而被成功遏制住，也扭轉了以往“越調越漲”的尷尬局面。

　　重拳出擊

　　以“重拳”實施重擊，包括限購、限貸、限售等為主的“三限”措施，讓投資性需求完全退出市場。

　　以限購、限貸為主的調控措施，把投機性需求完全“擠出”市場。據了解，限購、限貸已經成為大多數參與調控城市基本采用的調控手段，通常的做法是，本地人限購兩套、外地人限購一套，二套房貸利比例提高到5成以上，利率上浮1.2倍，超過兩套者停止發放房貸。

　　限售成為近期新一輪調控升級主要手段。繼限購、限貸后，限售模式已經成為當前引導房地產市場購買行為，保持房地產市場穩定的重要手段。自今年3月廈門率先針對個人出臺限制交易的措施，明確新購買住房的，需取得產權證后滿2年方可上市交易。此后多地效仿，限售城市逐漸從熱點一二線向周邊三四線蔓延，5月鄭州、南京、長沙、無錫、嘉興、南寧等城市加入限售行列，全國已經有超過30個城市實行限售措施。多數城市明確新購買住房的，需取得產權證后滿2～3年方可上市交易，部分地區分類限制，主要限制非本地戶籍購房再交易轉讓。

　　連續出拳

　　連續出手調控，也成為抑制房價過快上漲的一個重要策略。

　　如深圳在2016年3月首次出臺調控政策之后，盡管一定程度上降低了成交量，但房價仍一路狂奔，于是在2016年9月份，開始加碼升級調控。在當年11月，在此前基礎上進一步收緊了樓市政策，提高購房資格或貸款門檻。

　　而類似的劇情不斷重復。記者梳理各地調控過程發現，幾乎每個城市都出臺了數輪調控政策，多角度、大范圍對房價過快上漲態勢施壓。除了一線城市之外，熱點城市中的南京、杭州、合肥、廈門等均是如此，即便是三四線城市如嘉興、昆山等，都有過類型的情形。

　　精準打擊

　　與以往調控“一刀切”有著明顯不同的是，在“分類指導、因城施策”總體調控思路的要求下，這一輪調控實現了“精準打擊”，因而既有效抑制了房價非理性上漲，又沒有影響到庫存高企的三四線城市去庫存進程。

　　據了解，在這一輪調控中，成為全國房價上漲“領頭羊”的深圳和上海率先推出調控措施，在2016年3月25日，深圳市就發布了“社保1改3、二套房首付最低4成”的調控政策，打響了新一輪樓市調控的第一槍。也就在同一時間，上海出臺“滬九條”，非滬籍購房社保年限提高至5年，且二套房首付不低于五成、非普宅不低于七成等。其時，兩大一線城市成為國內房價標桿城市，尤其是深圳，均價更是突破5萬元/平方米、年漲幅接近60%，單價每平方米10萬元+項目遍地開花的情況下，在這兩個城市率先實施調控，釋放了強烈的暗示意味，即率先調控過熱城市。

　　果不其然，隨后的調控軌跡明顯是循著這個思路展開的。隨后，一線城市調控加劇，而包括南京、合肥、廈門、蘇州、杭州等熱點城市在逐步納入調控范圍；再后來，一些受需求溢出而導致房價暴漲的環一線周邊小城市如昆山、嘉興、廊坊、固安等城市，也進入調控階段。

　　全面覆蓋

　　調控覆蓋面積之大，也超過了以往，因此調控效果更為明顯。

　　這一輪調控，除了新建商品住宅市場之外，還包括土地市場、二手房市場甚至包括住房租賃市場等，形成全方位調控態勢，除了精準度很高之外，覆蓋面也很廣。就土地市場而言，各地均出臺調控措施，防止土地價格非理性上漲，比如采取“熔斷制”等等。為了完善住宅供應體系，國家出臺政策發展住宅租賃市場，鼓勵資本進行投資，甚至出臺政策規范租賃行為，以便讓消費者有更多選擇。