調控令房企格局正發生愈發明顯的變化，寡頭化成為不可避免的趨勢。

　　“北京最近出讓了很多土地，按照賬面算不過賬來。一些對風險承受能力極強的房企還在拿地，但中小房企就已經承受不起。大房企能承受賠本的地塊，對于中小房企可能是滅頂之災。”一家中小房企高管對21世紀經濟報道記者表示。

　　土地市場正出現明顯變化。中原地產研究中心統計顯示：2017年前5月，拿地最多的30大房企拿地總金額超過6685億（只計算招拍掛部分，不考慮權益分配），同比2016年上漲62%。值得注意的是，這些積極拿地的房企中，絕大部分為大型房企。

　　中原地產首席分析師表示，大部分房企在密集樓市調控下，因為銷售數據良好，同時2016年儲備了大量資金，拿地依然積極。包括北京等城市雖然樓市降溫，但土地市場特別是優質的住宅地塊，成交依然活躍。

　　大房企優勢明顯

　　隨著調控持續深入，擁有土地多寡是決定開發商可售庫存的重要要素。而如今，還能在土地市場火拼的房企，以大型房企為主力。

　　中原地產數據統計顯示，2017年前5月，拿地最多的房企為碧桂園，拿地總額642.79億；拿地總額在300億以上的房企包括保利、恒大、中海、龍湖、首開、萬科、華潤等。

　　專家表示，整體看，2016年房企經過一年的去庫存，在一二線城市基本屬于持有大量現金階段，所以即使在約束條件非常多的情況下，房企依然獲取優質住宅用地。

　　上述房企高管認為，房地產整體趨勢正向寡頭化發展，房企集中度越來越高。大型房企在獲取資源、融資、品牌建設等各方面能力均強于中小房企。“大家對風險承受力產生極大分化。我們算不過賬來的地塊大型房企就可以承受。”該人士表示。

　　廣發證券分析師樂加棟也認為，目前地產行業面臨拿地難、融資難、利潤率下降的局面，需要在一定的規模基礎上，才能保證企業順利發展。而龍頭公司具有明顯的成長機會大、資產安全性高優勢。

　　樂加棟發現，這種邏輯也反映在股價上。市場在重視當前規模的同時，企業的持續成長也是影響公司2017年以來股價表現的重要因素。龍頭公司當前能夠維持較高的規模復合增速，同時具備抵御市場調控的能力而加速成長；中小地產公司近幾年銷售規模萎縮，在資本市場的股價表現也差強人意。

　　比如，碧桂園、中國恒大、融創中國是內房股年初以來漲幅前三的公司，其5年銷售金額復合增速分別達到48%、36%、52%，高于內房股平均的24%，高于全國15%的平均水平。股價漲幅40%以上的公司，近5年的平均復合銷售規模增速達到31%；而股價漲幅未達20%的公司，5年平均銷售復合增速為18%。由此可見，銷售成長的兌現是股價兌現的先決條件。

　　后半場格局基本固定

　　隨著一二線城市城鎮化率提升，房地產市場正逐漸走向后半場，而集中度提高是后半程競爭的主要特點。

　　某地產研究院發現，2016年營業收入超過500億元的滬深及大陸在港上市房地產公司營業收入均值分別為1135.90億元、1103.02億元，同比增長29.30%和28.72%，領先優勢顯著；營收規模在100-500億區間的這兩類公司營業收入均值分別為207.77億元、215.59億元，均保持了超20%的增速；但營收規模在100億以內的上市公司增速則明顯落后，分化進一步加劇。

　　樂加棟稱，房地產行業發展進入后半場，估值下降但是集中度進入快速提升階段，銷售額TOP20房企市場占比達到25.2%，TOP10房企達到18.7%，近8年分別提升了15.2個和10.0個百分點。大房企市場份額不斷提升。

　　西南證券分析師王立洲認為，政策調控因城施策、銀行信貸逐步收緊進一步強化了龍頭房企的優勢，持續的調控政策打壓了市場預期，與龍頭公司優異基本面的剪刀差持續擴大。

　　此外，從目前房企銷售排行榜來看，房地產市場格局已基本固定。彎道超車和黑馬出現的可能性在降低。

　　在地產研究機構監測的房企前5月銷售數據中，排名第一的碧桂園銷售額高達2521.6億，排名第二為萬科2271.7億，排名第三為中國恒大1820.8億，保利地產和綠地集團在千億左右，中海地產、融創中國在八百億區間，緊跟著是龍湖地產、華夏幸福和華潤置地。

　　機構指出，碧桂園1-5月銷售金額增速超過160%，其今年勝在布局和貨量充足，得益于三四線城市的銷售火熱。融創銷售額同比增長92%，其5月單月銷售206億元，成為重點房企中為數不多銷售額環比上升的房企。