如果是為了打壓房價，那么上海規(guī)劃和國土資源管理局近期多幅地塊的《國有建設用地使用權(quán)出讓預申請須知》將極可能實現(xiàn)大幅降低房價的效果。記者昨日從上海規(guī)劃和國土資源管理局官網(wǎng)上發(fā)現(xiàn)，上海市國有建設用地使用權(quán)出讓預申請公告“滬預申請告字(2010)第02號”范圍內(nèi)的多數(shù)地塊的《國有建設用地使用權(quán)出讓預申請須知》中均有“出讓人收回并補償相應殘余價值”或“出讓人無償收回”等內(nèi)容。

    這在房地產(chǎn)業(yè)界引起了軒然大波，一位不愿具名的開發(fā)商就向記者表示：“這太不合理了，哪有又要征收物業(yè)稅，又要收回土地的道理。”而更讓經(jīng)緯行研究中心主任曾英杰擔心的是，“目前沒有聽說廣州也有類似的案例。如果上海的做法成為全國統(tǒng)一的做法，買房合同成為70年的長期租約，商品房的價值將要重新計算，這對房地產(chǎn)行業(yè)將是致命打擊。”不過曾英杰認為，這只是上海的個案，全國實行的可能性很小。

    國有住宅建設用地使用權(quán)到期后無償收回

    事實上，各界關注住宅建設使用權(quán)到期如何處理的問題最早是在1月6日上海2011年住宅地塊第一批土地拍賣中，上海嘉定高臺路以南、滬宜公路以西地塊《國有建設用地使用權(quán)出讓預申請須知》顯示：土地到期后由出讓人收回并補償相應殘余價值。

    而這場拍賣會上的“成果”亦讓人大跌眼鏡。總計12.97萬平方米的土地一共只賣出了6.9億元。在四幅用地中，樓板價最高的僅為3633元/平方米，而去年上海住宅用地的平均樓板價是6632元/平方米，商辦用地的平均樓板價是7733元/平方米。其中，嘉定區(qū)永新北路以西、緯一路以北地塊成為關注焦點，但是這一焦點卻在4家競買房企全部到場，卻無一家現(xiàn)場競價的情況下“閃拍”成交，該地塊周邊樓盤售價已突破12000元/平方米，但樓板價只有2528元/平方米，遠低于市場平均水平。

    但這并不是先例。在2010年09月21日上海規(guī)劃和國土資源管理局發(fā)布的滬預申請告字(2010)第02號文范圍內(nèi)多幅地塊的預申請須知中就已經(jīng)出現(xiàn)類似的表述。南都記者查閱上海規(guī)劃和國土管理局網(wǎng)站發(fā)現(xiàn)，在長風地區(qū)10號北地塊、金山衛(wèi)鎮(zhèn)金航西路以北，海虹路以東地塊、亭林鎮(zhèn)亭升路東側(cè)地塊的預申請須知中“出讓合同信息”一欄第9條“土地期滿后的處理方法”均出現(xiàn)“出讓人收回并補償相應殘余價值”或“出讓人無償收回”等表述。其中，三幅地塊的用途分別為商辦用地、公用設施用地和普通商品房。

    買房將是得不償失的行為

    諸多研究機構(gòu)中，最早對上海這一史無前例做法做出評價的是上海中原地產(chǎn)針對1月6日土地拍賣發(fā)布的一個快評。上海中原研究咨詢部認為，這一舉動很可能是對土地使用權(quán)到期后的一種處理嘗試。該問題在業(yè)內(nèi)爭議已久，2009年初曾傳言有一份名為《土地管理法(修訂草案征求意見稿)》的文件，在全國國土管理系統(tǒng)“征求意見”，最受人們關注的住宅土地使用權(quán)到期后“按照國家有關規(guī)定自動續(xù)期”替換了原先表述的“無償自動續(xù)期”。當時多數(shù)業(yè)內(nèi)人士認為這一文字變化為物業(yè)稅預留了操作空間。高臺路以南、滬宜公路以西地塊土地出讓文件，則讓這一觀點受到動搖，并傾向于70年后循環(huán)批租制度。

    “這個規(guī)定很刺激，要是以后所有產(chǎn)權(quán)都按這個辦法收回，誰還敢買房，誰敢投資跟地產(chǎn)有關的東西啊？”薛建雄在接受媒體采訪時表示。上海今年首批土地拍賣市場的低溫，土地低價成交可能是非市場原因。

    國泰君安對此點評認為，土地出讓期滿，出讓人無償收回是個危險的信號，而這個信號又是樓市和土地市場一直回避談論的話題，如今卻成為了現(xiàn)實。一旦土地使用權(quán)期滿后被無償收回，這就意味著購房者要么面臨重新支付土地出讓金的局面(或因土地價值大幅增加而重新定價)，要么面臨被沒收土地的情況。要解決這一問題，物業(yè)稅的出臺勢在必行，不然就意味著數(shù)百萬元的購房款就成為了提前支付的長期租金。這筆“租金”不但損失了未來的收益貼現(xiàn)，而且還因為住房貸款而增加了成本，在當前的租金收益率極低的情況下，顯然買房成為了得不償失的行為。

    在上海中原物業(yè)顧問有限公司研究總監(jiān)宋會雍看來，“這就相當于繳納了70年的租金，70年后房子會被收回去，僅僅實現(xiàn)了居住功能，淡化了投資房地產(chǎn)的保值增值功能，勢必在市場上引起強烈的反響，后期還需要大家更深刻地去討論。”

    律師難斷是否抵觸《物權(quán)法》

    在采訪中諸多業(yè)界人士認為，上海新規(guī)的做法更多是一種個案，不一定代表此前出讓的土地，將在到期后被收回，但這可看作是決策部門的一種試探。薛建雄認為，“國家到期可以出臺類似國外物業(yè)稅的政策，這個稅就相當于以每年的地租來解決產(chǎn)權(quán)到期后的問題，是比較合理的。”

    根據(jù)2007年10月1日起施行的《物權(quán)法》中第149條明確規(guī)定：“住宅建設用地使用權(quán)期間屆滿的，自動續(xù)期。非住宅建設用地使用權(quán)期間屆滿后的續(xù)期，依照法律規(guī)定辦理。該土地上的房屋及其他不動產(chǎn)的歸屬，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定辦理。”

    “這可能是上海當局的一個疏忽，如果是非住宅建設用地，物權(quán)法規(guī)定按照法律規(guī)定辦理，上海的確可以收回，但是住宅建設用地到期后，在補交一定的土地出讓款項后，應當續(xù)期。”廣州國信律師事務所律師劉靜向南都記者表示，上海多幅地塊《國有建設用地使用權(quán)出讓預申請須知》應該排除住宅建設用地。

    但廣東經(jīng)國律師所合伙人謝蘭才律師認為，上海多幅地塊預申請須知中出讓合同信息的規(guī)定是否抵觸物權(quán)法有待商榷。“住宅建設用地土地使用權(quán)出讓合同中雙方約定出讓土地到期后由出讓人收回并補償相應殘余價值是否有效取決于《中華人民共和國物權(quán)法》第一百四十九條第一款規(guī)定是否為強制性規(guī)定。”謝律師認為，如果條款是強制性規(guī)定，則上述約定無效；如果該條款為任意性規(guī)定，則上述約定有效。