日前，住建部發布的《住房租賃和銷售管理條例（征求意見稿）》，對當前租賃和銷售市場的不規范行為提出了明確要求及懲處辦法。相關業內人士認為，這是對住房租賃市場的管理首次上升到條例的高度，也是房地產調控長效機制的一部分。

　　自從去年底中央經濟工作會議提出要堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”以后，人們對這個定位非常期待。會議也提出，要“綜合運用金融、土地、財稅、投資、立法等手段，加快研究建立符合國情、適應市場規律的基礎性制度和長效機制，既抑制房地產泡沫，又防止大起大落”。長效機制的提出非常必要，因為我國局部城市房價上漲過快，已經影響到我國的金融穩定與實體經濟發展。

　　房地產市場長效機制應該是一個組合拳，包含多種手段，比如，要加快住房租賃市場立法，加快機構化、規模化租賃企業發展；加強住房市場監管和整頓，規范開發、銷售、中介等市場主體的行為；還包括，要在宏觀上管住貨幣，微觀信貸政策要支持合理自住購房，同時嚴格限制信貸資金用于投資投機性購房。此外，長效機制還包括對地方政府的要求，使地方政府負主體責任，這可能需要把控制房價列入地方政府的考核體系。此次出臺的租賃與銷售管理條例，是建立長效機制的重要一步。

　　2003年出臺的《國務院關于促進房地產市場持續健康發展的通知》（國發［2003］18號，簡稱18號文件），核心思想是減少保障性住房在住房市場的比例，強調房地產在國民經濟增長中的支柱產業地位。2007年，當一些城市房價過快上漲之后，國務院又出臺了《關于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》（國發［2007］24號，簡稱24號文件），核心內容則是強調住房保障，除了市場化，政府還要適度保障中低收入階層的居住需求。可見，在市場化與保障的定位之間，住房制度在不斷取得一種平衡。可以預見，這種保障將是多層次的，需要多管齊下，不僅僅是在房屋交易市場進行調控，也要開始重視租賃市場的作用。

　　住房體系主要由自有產權住房、租賃住房和保障房組成。租賃住房領域在房地產調控中一直處于從屬地位。這部分是因為，相比房地產銷售市場，租賃住房市場的矛盾并不十分突出，租房者受房價快速上漲的影響相對較小。

　　完善租賃市場的意義，不僅僅在于規范租賃市場（比如各種價格亂象、信息不對稱等），而是給房屋租賃市場賦予更多的一層深意，即將它作為地產長效機制中的一個重要部分，承擔一部分住房保障的功能。完善的租賃市場也可以幫人們解決居住問題，買房不是滿足居住需求的唯一途徑。根據相關測算，2000年我國住房租賃比例僅有20.55%，到2010年我國住房租賃比例僅上升了0.5個百分點，約為21.05%。在高房價的情況下，通過租賃市場緩解一部分住房需求與壓力，有較大操作空間。

　　住房租賃市場的完善，應該以公租房、廉租房為起點。在許多國家，公租房都是一國公共住房體系的重要組成部分，由政府提供一定比例的公租房是通行的做法。所以，我國完善租賃市場也應要求地方積極落實好公租房供應，并且考慮通過立法（比如參照歐洲國家的立法經驗）來解決其中的“道德風險”。

　　除了公租房，對于市場上的租賃房源也要進行集約化管理。《條例》對于租賃市場的扶持是顯而易見的，比如住房租賃企業依法享受有關金融、稅收、土地等優惠政策；而且，鼓勵出租人與承租人簽訂長期住房租賃合同，簽訂并履行3年以上住房租賃合同的，各地政府應給予政策支持。此次完善租賃市場，也將會加大個人手中可租賃房屋的集約化租賃。根據相關機構測算，當前我國66%的租賃房源集中在個人手中，規模化、集約化程度較低。如何將這些可租賃房源進行集約化、規范化管理，有待于條例的實施細則出臺。