據(jù)統(tǒng)計，2015年到2016年中地產(chǎn)公司債發(fā)行利率從6%至7%的高位一路下行，但10月份以后發(fā)行利率拐頭向上，到2016年12月份地產(chǎn)公司債的平 均發(fā)行利率已經(jīng)回升到6%左右；中票的發(fā)行利率趨勢也是如此，2015年地產(chǎn)公司發(fā)行中票的平均利率在5.5%左右，2016年一度降到3.5%，但近期 拐頭上行，目前在5.3%至5.4%左右。

　　對于海外發(fā)債規(guī)模，申萬宏源固收團隊表示，具體來看，今年以來房地產(chǎn)企業(yè)海外發(fā)債規(guī)模 116.95億美元，發(fā)行債券數(shù)量31只，均創(chuàng)同期歷史新高。其中，一季度房地產(chǎn)企業(yè)海外發(fā)債規(guī)模99.5億美元，是去年同期的近四倍；近期降溫明顯，二 季度以來，房地產(chǎn)企業(yè)海外發(fā)債規(guī)模為17.45億美元，為2013年以來同期次低。

　　另外，從房企經(jīng)營現(xiàn)金流來看，受地產(chǎn)調控升級影響，4 月新增居民中長期按揭貸款4441億元，較上月略有回落，占全部新增貸款比重40.4%，較上月下降3.7個百分點。今年前4個月，按揭貸款累計占全部新 增貸款的35.8%，較上年末回落9.1個百分點，趨向合理區(qū)間。

　　安信證券分析師陳天誠認為，地產(chǎn)公司融資難度上升，信貸轉信托或成趨 勢，回想2010年至2014年的融資限制，地產(chǎn)公司融資成本上行不可避免：截至一季度末金融機構人民幣房地產(chǎn)貸款余額為28.4萬億，同比增長 26.1%。而房地產(chǎn)貸款中，地產(chǎn)開發(fā)貸余額同比下滑21.5%，自2016年四季度后連續(xù)兩個月負增長。

　　調控延續(xù) 償債壓力仍存

　　國家發(fā)改委副主任兼國家統(tǒng)計局局長寧吉喆日前表示，房地產(chǎn)市場總體調控取得了明顯成 績，但是房地產(chǎn)市場的結構性矛盾并沒有解決，一二線城市房價過快上漲的壓力依然存在，三四線城市去庫存的壓力也不小，一旦放松調控還會反彈。金融風險總體 可控，但是宏觀杠桿率較前幾年還是略有上升，不排除某些風險點依然存在。

　　房企資產(chǎn)負債率上升。據(jù)中國指數(shù)研究院研究報告指出，截至 2016年末，滬深上市房地產(chǎn)公司的資產(chǎn)負債率均值為65.92%；內地在港上市房地產(chǎn)公司的資產(chǎn)負債率均值為73.52%，同比上升0.86個百分點。 部分房企杠桿率較高，20.63%和30.51%的滬深及在港上市房地產(chǎn)公司資產(chǎn)負債率在80%以上，與上年相比，分別增長3.97個百分點和3.39個 百分點。

　　中國指數(shù)研究院企業(yè)研究副總監(jiān)張璇表示，從發(fā)展趨勢上來看，房地產(chǎn)行業(yè)周期性高點已過成為共識，房地產(chǎn)上市公司的優(yōu)勝劣汰進入加速期。2016年A股重組及轉型退出的地產(chǎn)股達到14家，行業(yè)優(yōu)勝劣汰進入加速階段。

　　從另一角度看，張璇認為，未來銷售、資金雙端承壓。2016年土地市場火熱、資金面寬松，在全年拍出的381宗高價地中，拿地較多的18個公司累計高價地 已高達104宗；房地產(chǎn)上市公司2016年累計發(fā)行了3814億元公司債，尚待市場消化。在未來償債期臨近及融資收緊下，高價地塊后續(xù)若不能實現(xiàn)高溢價出 售或蟄伏都將帶來較大風險。

　　在姜超看來，地產(chǎn)行業(yè)積累了大量的貨幣資金，故年內地產(chǎn)行業(yè)流動性壓力不大，但如果地產(chǎn)銷量回落并持續(xù)，隨著 債務到期量增加，未來企業(yè)流動性將面臨較大挑戰(zhàn)。地產(chǎn)行業(yè)存量債務到期壓力或集中在2018-2021年，國內地產(chǎn)存續(xù)債券中約有75%是在 2019-2021年間到期。貸款的期限以3年為主，過去兩年產(chǎn)生的大量貸款也將在2018-2019年到期，故年內債務到期壓力不大，但未來2-5年地 產(chǎn)行業(yè)債務到期壓力集中。

　　中國指數(shù)研究院報告指出，隨著房地產(chǎn)市場限購、限貸政策不斷加碼，熱點城市成交量已經(jīng)開始放緩、價格承壓，加上融資環(huán)境的持續(xù)收緊，房地產(chǎn)上市公司未來或面臨銷售端、資金端的雙重壓力，運營風險加大。

　　合理布局 把握發(fā)展機會

　　“當前上市房企存在四個誤區(qū)，這些誤區(qū)可能導致一些企業(yè)放慢發(fā)展，從第一梯隊掉入第二 梯隊，從主流轉向邊緣?！比?lián)房地產(chǎn)商會秘書長鐘彬認為，首先是戰(zhàn)略失策，目標選擇與路徑選擇的不同，導致截然不同的結果。其次是管理失控，治理結構、團 隊建設是跟管理能力相關聯(lián)的。再次是現(xiàn)金失源，要從融資端和銷售端兩方面去看。在融資端，如果沒有一個體系去解決企業(yè)資金的源頭，就失去了發(fā)展的動力；在 銷售端，無法快速將產(chǎn)品變現(xiàn)，也會導致重大風險。最后是優(yōu)勢失當，上市房企需要思考核心競爭力、商業(yè)模式是什么。

　　對于房企下一步的發(fā)展， 鐘彬認為，地產(chǎn)企業(yè)要有清醒認識，并不是大者恒強?？傮w來看，土地儲備是很重要的，但要重視降低融資成本，注重提升人力管理效率等。具體說來，一是關注投 資，二是關注消費。內在邏輯包含“輕”和“重”兩方面：“輕”是互聯(lián)網(wǎng)+服務；“重”是空間+地產(chǎn)+產(chǎn)業(yè)。只有多方考量、合理布局，企業(yè)才可能長足發(fā)展。

　　從企業(yè)現(xiàn)金流角度來看，新城控股副總裁歐陽捷表示，作為上市公司要秉承現(xiàn)金為王。同時，要做到以下幾點，一是研判大勢、防患于未然；二是定期進行現(xiàn)金流壓力測試、資金盤點；三是加大融資力度和現(xiàn)金儲備；四是控制適度的投資結構，絕不激進搶地。

　　在同策咨詢研究部研究員任月圓看來，在當前市場形勢存在較大不確定性、流動性緊縮的宏觀背景下，無論從經(jīng)營安全的角度，還是從把握機會的角度看，房企保持貨幣資金的充裕是非常有必要的。

　　任月圓指出，房企應該合理安排開發(fā)節(jié)奏，促進企業(yè)現(xiàn)金資源的效益最大化。既不能過快也不能過慢，過快容易過度經(jīng)營，一旦超過自己的資金承受能力，企業(yè)就容易“翻車”；過慢則會導致財務杠桿過低，發(fā)展缺乏推進劑，損害自身收益。

　　另外，從調控角度來看，奧園集團副總裁張俊表示，今年樓市是“控一線、穩(wěn)二線、激活三線”。對于調控，房企應將投資重點放在二線城市和還未進行調控或者調控力度較小的城市。實際上，在宏觀調控背景下，將有小型房地產(chǎn)公司選擇退出，這也是并購的好機會。