4月17日，中國土地勘測規劃院（國土部直屬機構）發布了2017年第一季度全國主要城市地價監測成果，在供應結構方面，住宅用地供應量占比、房地產用地供應量占比明顯提升，超過20%的占比率達到近兩年以來最高值。

　　今年一季度，全國105個主要監測城市商服、住宅、工礦倉儲用地分別供應約0.28、0.84、1.02萬公頃，同比變化分別為-23.91%、9.52%、-1.70%。住宅地價環比增速為2.06%，仍屬較快增長。一面是增長快速的供地面積，一面是持續高走的地價，住宅用地這根牽動房地產市場的“弦”再次引發關注。

　　中國土地勘測規劃院地價所所長趙松分析稱，2016年，在“三去一降一補”宏觀政策背景下，全國主要監測城市各用途地價保持增長，部分城市房地產市場快速回暖帶動住宅地價增速達7.91%，進入較快上升區間。

　　一位接近國土部的人士告訴經濟觀察報，本次監測的105個城市以大城市為主，因為住宅用地的供應是“因城施策”，大城市相對于中小城市供地需求多，所以顯得供地比重大。如果將去庫存的三四線城市來看，新增住宅用地可能沒那么多。所以新增建設用地增加到一個峰值，對于全國來說是一個錯覺。

　　住宅供地占比創新高

　　在中國，城市土地的建設用地被分為商服、工礦倉儲、公用設施、公共建筑、住宅、交通用地（除農村道路）、水利設施用地、特殊用地等8個地類。除了涉及公共服務和特殊用地的類型，商服、住宅、工礦倉儲用地這三類很大程度上代表了土地供應的市場動態。

　　第一季度全國主要城市地價監測結果顯示，綜合、商服、住宅、工業地價同比增速依次為5.77%、3.76%、8.72%、2.73%，較上一季度的變化分別是0.46、0.67、0.81、-0.11個百分點。總體來看，本季度住宅地價仍屬較快增長，商服、工業地價增速較為平穩。

　　深圳（樓盤）市房地產研究中心研究員李宇嘉告訴經濟觀察報，2016年，二線城市房地產市場火熱，庫存消化周期在半年左右，為了穩定市場，去年開始，政府就要求熱點城市增加土地供應，截至目前，包括二線城市在內的很多城市的住宅用地都在增加。而之前，從2012年到2015年，住宅供地的面積整體而言是在下降過程中，這是導致一二線城市、熱點城市的庫存消化周期變短的主要原因之一。2015年初，住建部專門發文要求庫存過大的城市縮減土地供應。不可否認的是，經過2014年、2015年的緊縮處理之后，三四線城市的去庫存取得了比較好的效果。

　　事實上，供地規模似乎還在受去庫存的影響。中國土地勘測規劃院公布的數據顯示，住宅用地供應量一、二線城市同比增加明顯，一線城市增幅超過50%，三線城市微幅下降。房地產用地供應量亦呈現相同規律，一線城市的同比漲幅尤為明顯，三線城市有所下降。從20個熱點城市的土地供應來看，住宅用地供應同比出現大幅上漲，漲幅超過30%，住宅用地供應數量與結構的變化符合分類調控的指導思想。

　　中國社科院城市發展與環境研究所研究員李恩平在接受經濟觀察報采訪時表示，實際上我國住宅用地的供給量相對偏少。原因在于現階段中國的城市化已經從簡單的就業城市化轉變為居住城市化。中國八十年代以來的經濟增長，都是靠工業化推動的經濟增長，工業化帶動城市化，是農民工形式的城市化，不需要居住用地。城市空間擴張的屬性是開發區、高新區、工業園等形式用地的出現，而這些用地沒有考慮居住用地的主體，所以，在過去30多年的經濟高速增長中，我國的居住用地比重一直處于下行狀態，直到2005年才開始有所改變。近幾年處于一個修正時期，但是這個修正力度還是不夠的，總的比重還要增加。所以目前出現的住宅用地的占比增加是正常的，是政府和市場對此前供應力度不足的修正。

　　李恩平認為，20%的占比不算高，按照國際通行標準，居住用地在城市建設用地的占比應該在40%左右。

　　因城施策

　　4月14日，國土部審議通過了2017年全國土地利用計劃，安排全國新增建設用地計劃600萬畝。這一數字和2016年全國國有建設用地供應總量780萬畝相比，減少了約23%。

　　接近國土部人士告訴經濟觀察報，全國新增用地600萬畝，是新增建設用地，沒有考慮存量，更多的考慮是經濟下行，項目減少的影響。住宅用地增加是指地方政府在供地過程當中，提供了多少居住用地，而這部分用地包括新增建設用地和存量建設用地。所以，住宅用地的增加和新增建設用地指標的變化沒有直接關系，也就是說，新增建設用地提供的住宅用地指標只占新增住宅用地的一部分。居住用地的增加是政府供地的增加，600萬畝這個數字，從指標出臺，到按照居住用地征地、報批、招拍掛，一般需要兩到三年時間。所以，今年新增建設用地減少，可能會導致三年以后的住宅用地的減少，但不會影響今年和明年住宅用地，且在當前的時間點上，對住宅用地的供給、房價影響有限。

　　國家統計局公布的數據顯示，3月份中國房地產開發景氣指數（簡稱“國房景氣指數”）為101.13，比2月份提高0.37點。1-3月份，房地產開發企業到位資金35666億元，同比增長11.5%。數據顯示，1-3月份，商品房銷售面積29035萬平方米，同比增長19.5%，增速比1-2月份回落5.6個百分點，住宅銷售額增長20.2%。

　　在國家統計局最新公布的70個大中城市中，新建商品住宅價格環比下降的城市分別是上海、南京、福州、武漢、深圳、成都、丹東、大理。其中上海、南京、武漢、丹東降幅僅為0.1%，大理下降0.2%，深圳下降0.3%，成都變化幅度最大，下降0.6%。

　　而在這些城市中，新房價格同比漲幅大都不小，比如南京上漲了27.4%，武漢上漲了20.2%。在被監測的城市中，同比上漲最快的要數去年熱點城市之一的合肥，漲幅高達34.5%。

　　李恩平告訴經濟觀察報，近幾年樓市房價上漲的一個重要原因就是地價推動。去年房價上漲過快，中央提出壓力較大的城市增加住宅用地供給，一季度土地供應量已經明顯增加，房價還上漲的原因是，土地供給增加的信號不會直接傳導到房地產銷售市場。此外，導致房價上漲的因素很多，比如貨幣超發引起的大量閑置資本到房地產市場中尋求保值增值，所以住宅用地供應比重的提高，可能會促使房價穩定，但也要考慮其他因素影響。

　　對于未來幾年中國政府的住宅用地供應政策，李恩平認為需要根據房地產市場的形勢來判斷。如果房價下行，土地供給就會收縮，房價繼續上漲，土地供給會進一步增加。前述接近國土部人士認為，保障房、棚戶區改造的土地供應會受到政府的重視，整體上住宅用地政策會堅持“因城施策”，保持穩定，而不會出現大的變化。