在一二線城市土地市場“缺貨”的背景下，三四線城市卻熱度不減，房企資金外溢趨勢繼續(xù)。

　　4月18日，祥生地產(chǎn)、融信中國分別在浙江衢州拿地。祥生以21.23億元連拿市中心兩塊地；融信以16.95億元競得另一幅土地。當(dāng)天參拍房企不乏碧桂園、融創(chuàng)、綠城、保利等知名房企。上述三幅**綜合地塊最終成交溢價(jià)率均超100%，祥生拿下的其中一幅地塊溢價(jià)率達(dá)219%。

　　通過梳理近期數(shù)據(jù)不難發(fā)現(xiàn)，三四線城市的熱度仍在持續(xù)。

　　數(shù)據(jù)表明，今年一季度，熱點(diǎn)城市新房市場供需集中回落，價(jià)格漲幅也逐漸趨穩(wěn)，但部分二三線城市市場快速升溫。其中具備優(yōu)良旅游資源的海口、三亞一季度房價(jià)領(lǐng)漲百城，青島、揚(yáng)州等地量價(jià)亦大幅上漲；核心城市購房需求向城市群外圍進(jìn)一步擴(kuò)散，鎮(zhèn)江、肇慶等弱輻射城市成交面積及價(jià)格上漲顯著；汕頭、徐州等相對發(fā)達(dá)的三線城市受益于城市群整體行情帶動(dòng)，成交價(jià)格快速上漲。

　　同期房企拿地意愿較高，熱點(diǎn)一二線及其周邊三四線城市住宅用地成交樓面均價(jià)和溢價(jià)率繼續(xù)提升。武漢、合肥、南京等城市出讓金分別超300億元。

　　市場的變化，或許是一次中小房企突圍的機(jī)會(huì)。然而一名業(yè)內(nèi)人士指出，這仍要看房企未來2-3年銷售和資金狀況。目前對于儲(chǔ)備集中在三四線城市的房企，如果儲(chǔ)備量過大，會(huì)存在一定市場風(fēng)險(xiǎn)。反觀過去三四年，看好鎮(zhèn)江、常州、南通等地前景的房企，入駐之后發(fā)展路徑也有差異。不少上市房企在年報(bào)中提出的跌價(jià)計(jì)提項(xiàng)目均分布于這些三四線城市。

　　三四線城市暗流涌動(dòng)

　　2017 年以來伴隨銷售業(yè)績提高，房企拿地?zé)崆楦邼q，今年計(jì)劃拿地金額明顯增加；且在深化城市圈布局，在深耕現(xiàn)有一二線城市的同時(shí)，適當(dāng)加大力度布局熱點(diǎn)城市周邊三四線城市。

　　另在行業(yè)周期調(diào)整背景下，大型房企積極探索多元化發(fā)展路徑。一季度品牌房企依靠合理的市場布局和積極的營銷策略，銷售業(yè)績保持高增長態(tài)勢，銷售額同比增長76.2%；拿地面積也同比增加 69.6%，二線城市仍是房企拿地核心區(qū)，一線和三四線城市拿地金額占比有所提高。

　　以溫州為例，在經(jīng)歷多年市場低迷之后，隨著資金外溢的東風(fēng)，2016年溫州樓市開始升溫，也包括土地市場。

　　4月7日，新華鴻和華鴻包攬蒼南縣三宗地塊，有2宗地塊溢價(jià)率超過100%；4月12日，蒼南縣城新區(qū)41-3地塊吸引了宏地、新華鴻、華董（上海華望）、中梁、碧桂園、綠城等12家房企參與競拍，該地塊起始樓面價(jià)達(dá)4889元/平方米。而2014-2017年蒼南靈溪所有出讓地塊的起始樓面價(jià)，大多在2000-4000元/平方米之間。最終中梁以總價(jià) 7.7億元競得這幅地塊，樓面價(jià) 11395元/平方米，溢價(jià)率133 %。

　　此前的2016年10月，中梁拿下的蒼南縣縣城中心區(qū)09-3地塊，樓面價(jià)6165元/平方米，是近5年來蒼南靈溪樓面價(jià)最高地塊。而今中梁再創(chuàng)樓板價(jià)新高。

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，該區(qū)域內(nèi)可銷售產(chǎn)品稀缺與目前價(jià)格走勢，是中梁果斷在此“補(bǔ)倉”的主要原因。

　　房企補(bǔ)倉意愿強(qiáng)烈

　　從整體數(shù)據(jù)而言，一季度房企補(bǔ)倉意愿確在增加。

　　據(jù)統(tǒng)計(jì)，今年一季度20家品牌房企累計(jì)拿地4884萬平方米，同比增長69.6%，繼續(xù)呈回暖態(tài)勢；累計(jì)拿地金額2702億元，同比大漲134.7%。在一二線城市拿地占比達(dá)7成，其中二線城市拿地占比50%。

　　這20家代表房企中，有18 家拿地金額較去年同期提高，僅2家同比下降。各梯隊(duì)房企拿地規(guī)模普遍提高，千億房企中，保利一季度拿地金額同比增長93%，萬科、恒大拿地金額同比分別增長36%和92%；中型房企中金地、富力等拿地金額同比增幅均在150%左右。此外碧桂園、世茂、龍湖明顯加快了拿地節(jié)奏，碧桂園購地金額達(dá)423億元，為20家房企中最高；世茂和龍湖購地金額同比提高約19倍和9倍。

　　該機(jī)構(gòu)認(rèn)為，行業(yè)整合加劇環(huán)境下，品牌房企擴(kuò)大布局、中小房企則加快轉(zhuǎn)型步伐，三四線城市的土地?zé)岫鹊靡猿掷m(xù)。

　　不過一二線熱點(diǎn)城市調(diào)控升級(jí)逐步向三四線城市蔓延，城市范圍擴(kuò)大至60余個(gè)地級(jí)以上城市和部分縣市，這些城市的樓市成交表現(xiàn)也出現(xiàn)差異。

　　據(jù)初步統(tǒng)計(jì)一手房交易中，一線城市一季度月均成交約48萬平方米，同比下降41.8%，降幅最為顯著。二線代表城市月均成交約69萬平方米，同比下降12.5%。核心城市輻射圈的三線城市成交面積普遍回落，其余三線城市穩(wěn)定增長；一季度三線代表城市月均成交約37萬平方米，同比下降9.5%。

　　盡管三線城市降幅最低，但正如上述業(yè)內(nèi)人士所言，市場千變?nèi)f化，房企在三四線城市的土地儲(chǔ)備收益要看市場與自身的資金沉淀實(shí)力。