政策跌宕起伏的2010年樓市已落下帷幕。昨日廣州中介機(jī)構(gòu)發(fā)布的研究報告顯示,2010年,廣州二手住宅平均售價為11047元/平方米,比2009年的8428元/平方米上漲31.1%；平均租金為32.4元/平方米/月,同比上漲13.3%,售價、租金全面飄紅,而越秀區(qū)的二手樓均價和租金水平雙雙成為全市之最。

    調(diào)控難阻二手樓價漲勢

    廣州滿堂紅地產(chǎn)昨日發(fā)布的成交數(shù)據(jù)顯示,2010年,廣州二手樓價從最低的1月份的9701元漲到最高的12月份的12523元/平方米,頭尾漲幅高達(dá)29.1%。而從年度同比數(shù)據(jù)來看,全年全市二手住宅買賣均價為11047元/平方米,比2009年的8428元/平方米上漲了31.1%,漲幅擴(kuò)大了11.2個百分點(diǎn)(2009年全市二手樓價同比上漲19.9%)。

    滿堂紅研究部高級主任肖文曉指出,綜觀全年走勢,在經(jīng)過前四個月的快速升溫之后,由于“4·17新政”的及時出臺,廣州二手樓價在5、6月份曾有小幅回調(diào),期間成交量最高時曾縮減五成以上。但是,從下半年開始,隨著“4·17新政”積累的觀望需求開始釋放,二手樓價在成交量站穩(wěn)腳跟后迅速重拾升勢,此后持續(xù)上揚(yáng)。期間,盡管9月29日出臺了“國五條”、10月15日出臺了廣州版“限購令”,但是由于嚴(yán)厲的調(diào)控政策在抑制投資性需求的同時,亦使業(yè)主產(chǎn)生了“惜售”的心態(tài),市場房源供應(yīng)的減少不僅削弱了政策降溫房價的效果,亦令買家的心理出現(xiàn)恐慌,業(yè)主“反價”、買家“追漲”的現(xiàn)象開始頻繁出現(xiàn),網(wǎng)簽的到來又加快了買家在年末的購房計(jì)劃,二手樓價因此在12月份又再度創(chuàng)下新高。

    去年越秀二手房均價最貴

    從全市各區(qū)的成交均價來看,2010年買賣均價最高的是越秀區(qū),為13799元/平方米,環(huán)比上漲28.2%,天河區(qū)以13407元/平方米的均價位居次席。花都區(qū)則是均價最低的區(qū)域,為4553元/平方米,但漲幅也達(dá)到了34.1%。

    統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表顯示,以各區(qū)的漲幅而論,2010年,二手樓價漲幅最大的區(qū)域是海珠區(qū)和天河區(qū),同比分別上漲36.4%和35.9%。研究發(fā)現(xiàn),海珠、天河二手樓價之所以上漲最快,除了其地處中心城區(qū)的黃金位置之外,市場供求關(guān)系緊張是最為重要的原因。根據(jù)廣州市國土房管局的數(shù)據(jù),2010年,海珠區(qū)和天河區(qū)的新建商品住宅市場消化率(網(wǎng)簽面積/批準(zhǔn)預(yù)售面積)分別高達(dá)172.7%和172.5%。由于一手樓市嚴(yán)重供不應(yīng)求,轉(zhuǎn)投二手樓市的買家增多,加劇了二手樓市房源緊缺的供求矛盾,二手樓價因此水漲船高。

    各區(qū)租金明顯上漲,僅花都下跌

    租金方面,根據(jù)滿堂紅的成交數(shù)據(jù),2010年廣州二手住宅平均租金為32.4元/平方米/月,同比上漲13.3%。由于春節(jié)后的“返工潮”以及城中村改造的實(shí)施,廣州二手住宅租金在春節(jié)后漲幅明顯,此后在5、6月份的租賃淡季理性回調(diào)。但是,同樣從下半年開始,由于通貨膨脹形勢加劇,業(yè)主順勢加租的情形非常普遍,廣州的租金在7月份到10月份再次加速上漲,一直到11、12月份才隨著“限購令”后轉(zhuǎn)售為租的房源增多,以及年尾租房的人減少出現(xiàn)回調(diào)。

    肖文曉表示,2010年,全市二手住宅租賃均價最高的區(qū)域是越秀區(qū),為40.8元/平方米/月；天河區(qū)次之,為37.5元/平方米/月。中心六區(qū)之中,黃埔區(qū)的租金最為便宜,為20.5元/平方米/月,與番禺區(qū)持平。而花都區(qū)則是全市租金最為便宜的區(qū)域,平均租金為10.3元/平方米/月,該區(qū)也是全市唯一一個租金同比下跌的區(qū)域。

    從漲幅方面看,2010年,全市除花都區(qū)的租金同比下跌16.1%以外,其他區(qū)域的租金均有明顯上漲,其中包括海珠、天河、白云、番禺等區(qū)域的租金漲幅都在15%左右。新區(qū)中蘿崗區(qū)的租金漲幅相對較小,為5.5%。肖文曉分析,花都區(qū)的租價下跌,主要是因?yàn)樽罱鼛啄昊ǘ夹陆嗽S多大型樓盤,租賃房源供應(yīng)增多,而由于與市中心的距離較遠(yuǎn)的關(guān)系,花都的租賃市場不夠活躍,因此總體供大于求。與之不同的是,中心城區(qū)的外來人口密集,原本租賃市場就比較活躍,再加上CPI上漲、城中村改造、居民生活水平提高等多重因素的共同作用,過去幾年基本沒有怎么漲的租金在2010年全面上漲在情理之中。