3月以來，多地樓市掀起新一輪調(diào)控潮，顯示國家層面控制房地產(chǎn)泡沫的決心。與此同時，化解三四線城市庫存也是今年政府工作報告提出的重要任務(wù)。有機構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，今年房企拿地成本同比增加33.3%。與往年不同的是，傳統(tǒng)房產(chǎn)銷量旺季的“金三”風(fēng)光不再，全國范圍內(nèi)的樓市整體成交同環(huán)比再度回落。

　　多地限購政策“因城施策”

　　進入3月以來，以北京為中心的河北涿州、保定淶水縣、張家口崇禮區(qū)、石家莊等4城相繼出臺限購政策。環(huán)上海區(qū)域的浙江杭州、嘉興、嘉善縣、南京等地出臺限購新政，太倉市實施限價土拍;　珠三角附近的廣州、廈門、三亞、南昌等城市也是新政頻出。據(jù)不完全統(tǒng)計，3月以來，已有超過20個城市出臺調(diào)控新政。

　　從調(diào)控手段來看，住房市場主要涉及新房和二手房限購、提高首付比例、取消貸款優(yōu)惠等;土地市場主要涉及實施限價土拍、停牌新地塊等。

　　這其中以北京最為典型。3月17日北京出臺認房又認貸新政;3月22日，進一步嚴化非京籍購房資格認定，將此前納稅5年改為連續(xù)60個月;3月24日又規(guī)定:“離婚一年以內(nèi)的房貸申請人，商貸和公積金貸款均按二套房信貸政策執(zhí)行。”此舉明顯意在封堵試圖利用“離婚”規(guī)避新政的行為。3月26日，北京市住建委聯(lián)合五部門出臺“商辦房”最新限購政策指出，在建在售商辦類項目不得售予個人，其中，對個人購買須名下無房、滿足社保或納稅滿五年條件、個人購買商住房停止貸款等都作出明確要求。同時規(guī)定，中介機構(gòu)不得宣傳商辦房的居住功能。

　　上海近期更多是從土地市場入手。近一個多月來，申城已經(jīng)中止5幅地塊的出讓。

　　縱觀全國樓市的限購政策，不難看出，其主要特點是因城施策。除去北上廣等熱門一線城市之外，廈門要求新購住房滿2年方可上市交易，成都分區(qū)進行調(diào)控和購房限制，河北部分城市針對外地人繳納社保和不繳納社保提供不同的購房政策，贛州針對不同路段采取不同限購政策等。

　　三四線城市去庫存為重點

　　在今年的政府工作報告中，關(guān)于房地產(chǎn)的工作安排明確指出，“目前三四線城市房地產(chǎn)庫存仍然較多，要支持居民自住和進城人員購房需求……加強房地產(chǎn)市場分類調(diào)控，房價上漲壓力大的城市要合理增加住宅用地，規(guī)范開發(fā)、銷售、中介等行為。”

　　目前來看，北上廣深四個一線城市全部執(zhí)行“限房又認貸”政策;二線城市如南京、杭州、重慶、青島等地紛紛跟進;3月份以來的新一波房產(chǎn)調(diào)控，也深入到部分三四線城市，如浙江嘉善、江西贛州、河北涿州等。

　　對此，同策咨詢認為，當(dāng)全國核心一二線城市“全城限購限貸”后，樓市需求勢必外溢到其他城市，如一線城市周邊的三四線城市甚至縣級市、區(qū)域中心城市周邊的二三線城市、中西部地區(qū)庫存去化周期小于15個月的三四線城市，對于上述非熱點城市來講，可能迎來“活”的時機。

　　安信證券指出，在熱點城市與三四線城市價差拉大后，熱點城市房產(chǎn)購買又受到限制，其溢出效應(yīng)就會開始顯現(xiàn)。如果熱點城市漲價還在繼續(xù)，資金很難將其舍棄進入三四線城市。總的來說，目前三四線城市房地產(chǎn)去庫存正出現(xiàn)希望的曙光，去庫存導(dǎo)向下，政策對三四線城市依然“友好”，三四線城市房地產(chǎn)銷售與投資超預(yù)期才是今年經(jīng)濟預(yù)期的核心。

　　投資方面，首創(chuàng)證券認為，三四線城市樓市的行情仍有一定的可持續(xù)性，但目前還不能分辨三四線城市成交回暖的分化情況，且調(diào)控政策密集出臺后對三四線城市預(yù)期的引導(dǎo)也將起到較強作用。行業(yè)中期機會的性質(zhì)依然為部分區(qū)域的結(jié)構(gòu)性機會，而非三四線城市的普漲行情。

　　房企拿地成本同比增加

　　根據(jù)中國指數(shù)研究院提供的數(shù)據(jù)，2016年，一二線城市房地產(chǎn)市場的量價齊升導(dǎo)致出清周期明顯下降、土地成本大幅高漲，房企積極補倉備貨，拿地兇猛。隨著2017年市場分化進一步加劇，企業(yè)競爭更趨激烈，如果在潛力城市沒有土地儲備，直接意味著企業(yè)在市場的出局。

　　同時，隨著熱點城市“限房價、競地價、競自持、競方案”等拿地規(guī)則的變化，很多房企已經(jīng)算不過來賬，房企拿地難上加難，地產(chǎn)圈已經(jīng)默認了如今是“不拿地等死，拿砸了地找死”。可見，對于房企來說，拿地、且拿對地已經(jīng)成為決定未來發(fā)展的生命線。

　　去年，隨著核心城市可供開發(fā)土地資源的減少，一線、部分核心二線城市土地價格上漲態(tài)勢明顯，百強企業(yè)爭奪高價優(yōu)質(zhì)地塊的現(xiàn)象不少見，40家百強代表企業(yè)平均拿地成本為8663.9元/平方米，同比增長33.3%。而今年，隨著熱點城市“限房價、競地價、競自持、競方案”等拿地規(guī)則的落地，土地市場漸趨理性，拿地成本有所下降。百強房企積極把握抄底機遇充盈糧倉，1-2月40家百強代表企業(yè)平均拿地成本為7783.9元/平方米，同比下降10.2%。

　　數(shù)據(jù)顯示，2016年，從40家房產(chǎn)百強代表企業(yè)拿地城市等級來看，一線城市拿地金額占比較2015年大幅度減少，主要由于2016年一線城市土地供應(yīng)減少;　而二線城市拿地金額占比大幅增長25.3個百分點，主要由于2016年二線城市房地產(chǎn)市場輪番上漲導(dǎo)致土地市場量價齊升，企業(yè)拿地成本激增。三四線城市2016年拿地金額較2015年差距不大。

　　今年1-2月，百強房企在一線城市拿地金額占比較去年有所上升，部分二線城市由于政策風(fēng)險加大原因拿地金額占比明顯減少，三四線城市對一線城市及熱點二線城市溢出效應(yīng)承接作用明顯，拿地金額占比同比提升5.7個百分點。

　　樓市“金三”風(fēng)光不再

　　整體成交量同環(huán)比再度回落

　　3月，房地產(chǎn)市場傳統(tǒng)的“金三”行情面臨收官，受多地政策收緊的影響，樓市整體成交同環(huán)比再度回落。其中，一二線城市同環(huán)比均有不同程度的下降，三線代表城市環(huán)比增幅收窄。

　　從上周交易情況來看，中國指數(shù)研究院監(jiān)測的24個代表城市中，半數(shù)城市交易環(huán)比下降。24個城市整體交易量環(huán)同比跌幅分別為5.9%和28.1%。

　　其中，一線城市環(huán)同比跌幅分別為2.2%和44.5%，其中深圳同比降幅最為明顯，接近九成，北京、上海次之。二線城市環(huán)同比分別下降8.6%和23.0%，其中杭州同比降幅超過六成，三亞次之。三線城市交易量環(huán)比微弱上漲2.6%，同比則下跌16.1%。

　　截至目前，已有近30個地市相繼出臺限購或限購升級措施，差別化信貸是新一輪調(diào)控的著力點。從全國調(diào)控城市來看，新一輪的調(diào)控主要分布在熱點一二線城市及環(huán)一線城市周邊縣市。

　　對此，有業(yè)內(nèi)人士表示，“總體來說，未來房地產(chǎn)行業(yè)政策重點關(guān)注兩個方面，一方面是落實增加土地合理供給的政策，另一方面則是收縮信貸杠桿，引導(dǎo)資金脫虛向?qū)崳瑪D壓投機資金的獲利空間的政策。”此外，業(yè)內(nèi)人士指出，“基于這樣的內(nèi)在邏輯和當(dāng)前市場過熱的事實，緊縮調(diào)控預(yù)計將全年維持，而且還將有更多城市升級調(diào)控、加入‘認房又認貸’的隊伍，躋身限購限貸行列。”