據國家統計局最新數據，截至2月末，商品房待售面積70555萬平方米，比去年末增加1015萬平方米。全國去庫存周期在2015年達到20個月的最高點后，經過兩年的去庫存，目前已經下降到12個月。

　　而據記者了解，農民工進城購房以及大量棚改帶來的需求，成為三四線城市去庫存的主力軍，但因一二線城市投資需求外溢也帶來價格上漲預期，部分庫存周期超過20個月以上的城市，價格已先行上漲。

　　自2016年10月開始，一線城市以及部分熱點二線城市出臺嚴控政策，在樓市高燒得以降溫的情況下，使得投資客轉戰三四線城市，導致房價節節攀升。

　　投資需求外溢

　　“廣州周邊三線城市江門，今年房價同比漲了大概50-60%。”老家在江門的一位購房者告訴記者，去年在深圳買不起的人眼看房價翻倍了，擔心漲價就趕快回老家買，推高了價格。

　　上海易居研究院副院長楊紅旭總結發現，從2015年樓市回暖以來，需求是層層外溢的，板塊輪動，先是一線最先暴漲，然后外溢至二線，最后外溢到經濟發布城市帶的熱點三四線城市。

　　在廣東中山、惠州等三線城市，房價在一年多的時間內均已翻倍，有些區域甚至翻了兩倍，而購買群體超過八成都來自于深圳、廣州的投資需求。

　　佛山當地人士告訴記者，因為佛山僅局部限購，這引發外地客都來炒房，比如佛山市高明區，炒得房價半年升了兩千多。一位在深圳工作的白領也向記者表示，佛山房價未大漲前，她近期準備前去買房投資。

　　近期全國多個城市的投資者都向記者咨詢三四線城市投資買房的事，一位福建的投資客說，泉州從去年10月份開始已漲三五千一平米，主要是受到廈門炒房團的炒作影響，今年3月份又開始了新一輪的漲勢，目前新市政府周邊的樓盤大概在1.3萬/平米左右。

　　山東一位投資者也告訴記者，他想投資老家蒙陰縣的房子，即使記者力勸不要買也阻擋不了，他的理由是當地前年房價還只有四千多，現在漲到六千多了，股票不賺錢，擔心貨幣貶值快，房子年年漲，不買房現在不知道投資什么，買房主要是用來抵御通脹。

　　據常州的投資者說，上海南京無錫蘇州合肥的有錢人很多，當地房價幾萬都敢買，常州5000元/平米左右對他們來說非常便宜，都是一人買幾套，投資等著漲價再賣。

　　一位南京投資客告訴記者，這段時間南京周邊三線城市常有中介開著專車到南京來拉人去看房，到鎮江首付5萬能拿一套房。

　　“去年9月開始漲，到目前上漲10%左右。等著房價上漲30%就賣掉。”安徽蚌埠的一位投資客對記者說。

　　據中原地產最新報告，樓市投資外溢的現象相當明顯，尤其是環一線城市的周邊三四線城市，市場出現了熱銷。一些樓盤外來投資客超過六成，投資需求釋放，拉動了銷售數據的快速增長。

　　而投資需求外溢，也引發了多地調控。自3月以來，包括河北省涿州市、河北省保定市的淶水縣、河北省張家口市崇禮區都加入了調控隊伍，此前，河北省的三河市、大廠縣、香河縣、固安縣、懷來縣以及天津市下轄的武清區均在不同程度上加碼了限購措施。

　　而長三角地區，浙江嘉善縣、浙江杭州、江蘇南京，以及安徽滁州，江西、南昌、贛州也開始出臺限購限貸政策。

　　據報道，去年以來，嘉善樓市持續升溫，嘉善作為嘉興距離上海最近的縣，受到上海住房購買力外溢等因素影響，購房熱點區域主要集中在羅星街道和大云街道等高鐵新城核心區域。

　　價格先行上漲

　　據國家統計局最新數據，截至2月末，商品房待售面積70555萬平方米，比去年末增加1015萬平方米。其中，住宅待售面積增加468萬平方米，辦公樓待售面積增加155萬平方米，商業營業用房待售面積增加260萬平方米。

　　2012年全國住宅（現房）去化周期為10個月，其后持續增長，說明庫存壓力增加，2015年達到最高點，20個月左右，經過兩年的去庫存，目前已經下降到12個月。目前去庫存任務最重的，主要是商業用房。

　　業內人士分析，2月份短期庫存再次上行，也與春節特殊月份有關。

　　北京中原地產首席分析師認為，整體看，住宅庫存在持續降低多月后，又一次出現上漲，主要原因是三四線庫存依然積壓，而一二線的樓市調控則抑制了過于火爆的市場，庫存也逐漸平穩。

　　兩會總理報告上提出，因城施策去庫存，目前三四線城市房地產庫存仍然較多，要支持居民自住和進城人員購房需求。從去庫存政策看，預期2017年整體三四線樓市政策將依然寬松。

　　記者查詢多個省市統計數據發現，從去年下半年來看，去庫存速度還是較為明顯。

　　如湖南省，截至到2016年末，湖南商品房待售面積2901.46萬平方米,同比下降12.3%,比2015年末減少408.08萬平方米。14個市州中,就有13個市州商品房銷售面積實現正增長。

　　因為每個城市的經濟發展水平、消費能力不同,各市州房地產去化周期差異巨大。其中,去化周期最長的地區為最窮的湘西自治州,長達63個月。

　　四川省住建廳廳長何健在兩會上表示，四川經過去年一年的“去庫存”，全省房地產消化周期已經由2015年末的12.4個月，下降到2016年末的8.7個月。

　　2016年，廣東商品房待售面積總量有所下降，商品住宅和商業地產去庫存分化明顯，其中住宅待售面積顯著減少，商業地產則明顯增加。全年全省商品房待售面積比上年減少135萬平方米以上，下降2.4個百分點。其中，商品住宅待售面積同比下降近12%，而辦公樓、商業營業用房、其他用房的待售面積則同比分別增長19.6%、10.9%和12.8%。

　　但整體而言，大部分落后的三四線城市去庫存任務仍然較重。不過，隨著投資客的外溢，價格也被炒高。

　　如湖南的張家界，商品房去庫存周期32.8個月，住宅也還有29.1個月，但新房價格已從去年8月的3500元/平米，12末就已漲到4200元/平米，上漲20%。據當地購房者稱，庫存還有24個月的湘潭房價，2016年房價漲幅也在12%-15%左右。

　　“市場資金面太寬松，政府救市，此外，一線城市和熱點二線城市樓市銷售火爆帶動，以及開發企業促銷力度加大，綜合帶來房價上漲的預期是主要因素。”一位業內人士分析稱。

　　去庫存高招

　　誰才是庫存市場真正的剛需？何健透露，他們曾經做過一項調查，四川進城農民工里，高達八成沒在城里買房。

　　2016年成都以外地區的新增購房者。而購房群體中，一部分就是新市民，包括農民、大學畢業生、部隊轉業人員等，其中，農民占了50%，少數地區農民占了80%。

　　據何健介紹，主要通過鼓勵農民購房、棚改貨幣化安置兩種方式推動商品房去庫存。

　　為了積極鼓勵居民購房去庫存，政府再次動用了09年的救市老方法，除了通用的降首付，降利率，各地級市縣還對買房進行現金補貼，減免契稅。

　　此外，還針對農民沒有固定的月收入的特征，量身定做了貸款方式，比如農行的“農民安家貸”，面向農業人口和獲得城鎮戶籍未滿1年的農民，首付比例為兩成，首付達到三成的，貸款利率可享受九折優惠。農民可自主選擇按月、季度、半年的還款頻率，提前還款的還免收違約金。

　　據何健說，另一部分，也是通過棚改貨幣化安置，帶來的新需求，約占比十多個點。

　　不止是四川湖南的棚改比例更高，以湖南湘潭為例，2016年湘潭市城區征收國有土地上房屋簽約112萬平方米，是上年的5倍；征收集體土地上房屋簽約111萬平方米，是上年的3倍；2016年湘潭棚戶區改造的所帶來的購房者比例超過了60%。今年仍有大量的棚改，帶來新的需求。

　　還有一個群體也是購房主力，即戶口還在三四線，但長期在一二線城市務工又買不起房，手里有點小錢，又怕貶值的，就退而求其次，去縣里買套房先放著，以求保值升值。

　　“我們河北老家邯鄲縣城，從去年下半年開始都漲了五六百元一平米，大多是在外打工的人，買房準備以后回家發展。” 河北一位投資者告訴記者。

　　根據湘潭湘鄉縣城購房人群數據，大概87%都是本縣城的人購買，外地過來炒房的可以忽略不計。

　　據記者了解，除了海南、北海這類旅游地區，外來人口買房比例占到一半以上，而大部分三四線城市剛需都是本市縣的人。