開(kāi)發(fā)商資金鏈斷裂，甚至卷款跑了，導(dǎo)致樓盤(pán)爛尾，苦的是掏光血汗錢(qián)或者畢生積蓄的買(mǎi)房人。對(duì)商品房預(yù)售款實(shí)施嚴(yán)格監(jiān)管，避免開(kāi)發(fā)商私自挪用，可以有效降低樓盤(pán)爛尾風(fēng)險(xiǎn)。將于3月1日起實(shí)施的《山東省商品房預(yù)售資金監(jiān)管辦法》，將給開(kāi)發(fā)商動(dòng)用預(yù)售款戴上“緊箍”。監(jiān)管辦法規(guī)定，商品房預(yù)售款今后將實(shí)行全程監(jiān)管，?？顚Ｓ?，工程進(jìn)度達(dá)到相應(yīng)節(jié)點(diǎn)，開(kāi)發(fā)商才能按比例申請(qǐng)使用監(jiān)管資金，以保障購(gòu)房者的合法權(quán)益。

　　管

　　咋逃避監(jiān)管或被暫停網(wǎng)簽

　　按照我省“從嚴(yán)掌控新建商品房預(yù)售許可條件，鼓勵(lì)推行現(xiàn)房銷(xiāo)售”的要求，各地可提高商品房預(yù)售許可條件。濟(jì)南施行升級(jí)版限購(gòu)新政以來(lái)，要求規(guī)劃12層以下住宅單體主體結(jié)構(gòu)完工，12層以上住宅單體主體結(jié)構(gòu)完成一半后，方可辦理商品房預(yù)售許可。監(jiān)管辦法的實(shí)施，對(duì)開(kāi)發(fā)商預(yù)售商品房可以說(shuō)是另外一道“緊箍咒”。

　　根據(jù)省版監(jiān)管辦法和已于2016年3月1日起施行的《濟(jì)南市商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理辦法》，開(kāi)發(fā)商預(yù)售商品房，買(mǎi)房人支付的所有房?jī)r(jià)款，包括定金、首付款、購(gòu)房貸款以及其他形式的購(gòu)房款，都應(yīng)當(dāng)存入在監(jiān)管銀行開(kāi)設(shè)的專用監(jiān)管賬戶內(nèi)，專戶專存，專款專用。預(yù)售款實(shí)行全程監(jiān)管，從取得預(yù)售證開(kāi)始，到開(kāi)發(fā)項(xiàng)目取得竣工綜合驗(yàn)收或分期綜合驗(yàn)收備案證明為止。

　　省版監(jiān)管辦法明確規(guī)定，開(kāi)發(fā)商申請(qǐng)預(yù)售證，應(yīng)當(dāng)在房地產(chǎn)主管部門(mén)公布的監(jiān)管銀行名錄中選擇相應(yīng)的商業(yè)銀行，根據(jù)預(yù)售證申請(qǐng)情況按幢或多幢開(kāi)設(shè)對(duì)應(yīng)的監(jiān)管賬戶，與主管部門(mén)、監(jiān)管銀行簽訂三方監(jiān)管協(xié)議。在預(yù)售房屋時(shí)，應(yīng)當(dāng)將預(yù)售款監(jiān)管規(guī)定告訴買(mǎi)房人，在售樓處顯著位置公示監(jiān)管銀行、監(jiān)管賬戶等信息，并在商品房預(yù)售合同中予以明確。

　　未開(kāi)立監(jiān)管賬戶的，房地產(chǎn)主管部門(mén)不得核發(fā)《商品房預(yù)售許可證》。這意味著，不按監(jiān)管辦法要求開(kāi)設(shè)監(jiān)管賬戶，開(kāi)發(fā)商將無(wú)法正常預(yù)售商品房。濟(jì)南版監(jiān)管辦法更進(jìn)一步提出，政府主管部門(mén)會(huì)根據(jù)開(kāi)發(fā)企業(yè)上一年度誠(chéng)信情況，控制開(kāi)發(fā)商的網(wǎng)簽面積，首次放開(kāi)網(wǎng)簽面積只占預(yù)售許可的30%。存入監(jiān)管賬戶的預(yù)售款未達(dá)到重點(diǎn)監(jiān)管額度，按照需要達(dá)到重點(diǎn)監(jiān)管額度核算，放開(kāi)對(duì)應(yīng)的網(wǎng)簽面積；達(dá)到重點(diǎn)監(jiān)管額度后，才會(huì)將預(yù)售許可面積全部放開(kāi)。

　　開(kāi)發(fā)商出現(xiàn)違規(guī)行為，也將面臨相應(yīng)的懲罰。對(duì)存在未按規(guī)定將預(yù)售款全部存入監(jiān)管賬戶、變相逃避監(jiān)管、未按規(guī)定使用預(yù)售款、提供虛假材料以及其他違反監(jiān)管辦法或三方監(jiān)管協(xié)議情形的，將被責(zé)令限期整改，記入企業(yè)及從業(yè)人員信用檔案，情節(jié)嚴(yán)重的，還可能被暫停網(wǎng)簽，并受到相應(yīng)的行政處罰。

　　按照濟(jì)南監(jiān)管辦法，開(kāi)發(fā)商未及時(shí)將預(yù)售款存入專用監(jiān)管賬戶、提供虛假證明材料申請(qǐng)降低重點(diǎn)監(jiān)管額度，或存在其他違法違規(guī)行為，將被追究相關(guān)責(zé)任并記入不良行為記錄；施工、監(jiān)理單位提供虛假證明，或采取其他方式協(xié)助開(kāi)發(fā)商騙取降低預(yù)售資金重點(diǎn)監(jiān)管額度的，也將被依法追究相關(guān)責(zé)任。相比之下，省版監(jiān)管辦法的處罰更細(xì)更明確。

　　收

　　咋交退房款開(kāi)發(fā)商不經(jīng)手

　　按照省版監(jiān)管辦法，商品房預(yù)售款應(yīng)當(dāng)全部存入監(jiān)管賬戶，開(kāi)發(fā)商不得直接收存房?jī)r(jià)款。這意味著以往買(mǎi)房時(shí)，購(gòu)房者直接向開(kāi)發(fā)商交納定金、首付款、剩余房?jī)r(jià)款的情形將就此改變。需要辦理貸款的，按揭貸款也將直接由貸款銀行全部轉(zhuǎn)入監(jiān)管賬戶，不得通過(guò)開(kāi)發(fā)商之手。

　　買(mǎi)房人因故退房，需要退還已交納的房款的，在撤銷(xiāo)預(yù)售合同網(wǎng)簽備案、解除相應(yīng)的預(yù)售款監(jiān)管后，由監(jiān)管銀行根據(jù)主管部門(mén)開(kāi)具的《商品房預(yù)售資金監(jiān)管解除通知單》和生效法律文書(shū)，將監(jiān)管的預(yù)售款退回買(mǎi)房人指定的個(gè)人銀行賬戶及貸款銀行賬戶，同樣不需要經(jīng)過(guò)開(kāi)發(fā)商之手。

　　新規(guī)之后買(mǎi)房、退房步驟

　　買(mǎi)房

　　開(kāi)發(fā)商、買(mǎi)房人雙方簽訂商品房預(yù)售合同；

　　開(kāi)發(fā)商為買(mǎi)房人出具《商品房預(yù)售資金監(jiān)管收存通知單》；

　　買(mǎi)房人憑通知單將定金、首付款等購(gòu)房款存入監(jiān)管賬戶；

　　開(kāi)發(fā)商辦理預(yù)售合同網(wǎng)簽；

　　政府主管部門(mén)辦理預(yù)售合同網(wǎng)簽備案；

　　買(mǎi)房人申請(qǐng)按揭貸款，并委托貸款銀行將按揭貸款足額轉(zhuǎn)入監(jiān)管賬戶；

　　貸款銀行將按揭貸款足額轉(zhuǎn)入監(jiān)管賬戶；

　　監(jiān)管銀行收到足額房?jī)r(jià)款后，向買(mǎi)房人出具《商品房預(yù)售資金監(jiān)管收款憑證》，并將信息傳至政府主管部門(mén)。

       退房

　　開(kāi)發(fā)商、買(mǎi)房人依據(jù)雙方協(xié)商或生效法律文書(shū)，一致同意解除商品房預(yù)售合同；

　　雙方到政府主管部門(mén)申請(qǐng)撤銷(xiāo)預(yù)售合同網(wǎng)簽備案；

　　政府主管部門(mén)審核撤銷(xiāo)合同網(wǎng)簽備案、解除預(yù)售資金監(jiān)管申請(qǐng)；

　　符合條件和規(guī)定，政府主管部門(mén)撤銷(xiāo)網(wǎng)簽合同備案，并出具《商品房預(yù)售資金監(jiān)管解除通知單》；

　　監(jiān)管銀行憑通知單及生效法律文書(shū)，將監(jiān)管資金退回買(mǎi)房人個(gè)人銀行賬戶及貸款銀行賬戶。

　　注：在濟(jì)南版監(jiān)管辦法中，對(duì)退房問(wèn)題的處理，區(qū)分了兩種不同情況，一種是監(jiān)管專用賬戶內(nèi)的預(yù)售款未達(dá)到重點(diǎn)監(jiān)管額度，雙方需要按照上述程序，向監(jiān)管銀行申請(qǐng)退回購(gòu)房款；另一種是達(dá)到了重點(diǎn)監(jiān)管額度，由開(kāi)發(fā)商及時(shí)退回相應(yīng)購(gòu)房款。

　　用

　　咋申請(qǐng)撥付明確節(jié)點(diǎn)比例

　　預(yù)售款全部存入監(jiān)管賬戶后，開(kāi)發(fā)商還能不能動(dòng)賬戶里的錢(qián)？如果能用，需要什么條件，按什么標(biāo)準(zhǔn)？省、市監(jiān)管辦法對(duì)此都有明確規(guī)定。

　　根據(jù)監(jiān)管辦法，預(yù)售資金監(jiān)管設(shè)定相應(yīng)的監(jiān)管額度，額度以內(nèi)的預(yù)售款，開(kāi)發(fā)商不得擅自使用，但根據(jù)工程進(jìn)度節(jié)點(diǎn)按比例核減，扣除留存下來(lái)繼續(xù)監(jiān)管的資金后，監(jiān)管額度內(nèi)的其他預(yù)售款，開(kāi)發(fā)商可按照工程建設(shè)進(jìn)度控制節(jié)點(diǎn)申請(qǐng)使用；額度以外的預(yù)售款，開(kāi)發(fā)商可自行提取，但應(yīng)該優(yōu)先用于預(yù)售項(xiàng)目工程建設(shè)。

　　對(duì)監(jiān)管額度內(nèi)的資金，省版監(jiān)管辦法設(shè)了4個(gè)控制節(jié)點(diǎn)，每個(gè)節(jié)點(diǎn)留存比例不同：建成層數(shù)達(dá)到規(guī)劃總層數(shù)一半時(shí)，留存60%－70%；主體結(jié)構(gòu)封頂，留存30%－35%；單體竣工驗(yàn)收合格，留存15%－18%；竣工綜合驗(yàn)收備案，監(jiān)管終止，但備案、終止前應(yīng)按規(guī)定從監(jiān)管賬戶劃轉(zhuǎn)物業(yè)質(zhì)量保證金到相應(yīng)賬戶。對(duì)高層、超高層或大體量建筑，省版監(jiān)管辦法授權(quán)地方制定本地監(jiān)管辦法時(shí)，可增加1-2個(gè)控制節(jié)點(diǎn)，但留存資金不能突破上面規(guī)定的比例。此外，地方政府主管部門(mén)可以根據(jù)開(kāi)發(fā)商企業(yè)信用、資質(zhì)等級(jí)等情況，適當(dāng)降低留存比例，但降低額度最多不得超過(guò)5個(gè)百分點(diǎn)；主體結(jié)構(gòu)封頂前，開(kāi)發(fā)商還可以根據(jù)銀行出具的保函，部分抵頂監(jiān)管資金，但不得突破監(jiān)管額度的30%。

　　濟(jì)南版監(jiān)管辦法的控制節(jié)點(diǎn)與省版不太一致，設(shè)立的3個(gè)節(jié)點(diǎn)分別為完成工程主體結(jié)構(gòu)、完成內(nèi)外裝飾和竣工驗(yàn)收備案，資金留存比例分別為50%、30%、10%。另外，濟(jì)南規(guī)定，12層以上建筑，工程主體結(jié)構(gòu)到一半時(shí)，留存比例為70%。從對(duì)應(yīng)節(jié)點(diǎn)看，濟(jì)南版監(jiān)管辦法留存資金比例更高，對(duì)開(kāi)發(fā)商的監(jiān)管更為嚴(yán)格。但濟(jì)南規(guī)定，本市3A級(jí)企業(yè)可按重點(diǎn)監(jiān)管額度的50%，2A級(jí)企業(yè)按70%計(jì)算，對(duì)省版監(jiān)管辦法有所突破。

　　濟(jì)南版監(jiān)管辦法明確提出了開(kāi)發(fā)商申請(qǐng)降低監(jiān)管額度的辦法。開(kāi)發(fā)商申請(qǐng)降低監(jiān)管額度，除了提交申請(qǐng)和授權(quán)委托書(shū)，根據(jù)不同節(jié)點(diǎn)，還要分別提交相應(yīng)的材料，其中：完成主體結(jié)構(gòu)，提交《主體結(jié)構(gòu)工程質(zhì)量驗(yàn)收?qǐng)?bào)告》；完成內(nèi)外裝飾，提交施工進(jìn)度證明和已完成設(shè)計(jì)要求的門(mén)窗安裝、樓體外立面施工彩色照片；完成工程竣工驗(yàn)收備案，提交《房屋建筑工程竣工驗(yàn)收備案單》；12層以上建筑，主體結(jié)構(gòu)完成二分之一，提交施工進(jìn)度證明和樓體外立面施工彩色照片。

　　省版監(jiān)管辦法則規(guī)定了開(kāi)發(fā)商根據(jù)工程控制節(jié)點(diǎn)申請(qǐng)使用監(jiān)管額度內(nèi)資金的具體要求，在不突破各節(jié)點(diǎn)留存比例前提下，開(kāi)發(fā)商申請(qǐng)使用資金，需要如實(shí)填寫(xiě)用款申請(qǐng)表，提交工程建設(shè)進(jìn)度相關(guān)證明材料及影像資料、監(jiān)管賬戶對(duì)賬單、授權(quán)委托書(shū)及受托人身份證復(fù)印件、已撥付工程建設(shè)相關(guān)款項(xiàng)的付款證明或擬撥付工程款項(xiàng)對(duì)應(yīng)單位的指定銀行賬戶，以及法律、法規(guī)規(guī)定的其他文件材料。

　　濟(jì)南監(jiān)管額度怎么計(jì)算？

　　根據(jù)濟(jì)南版監(jiān)管辦法，商品房預(yù)售項(xiàng)目預(yù)售資金重點(diǎn)監(jiān)管額度以基礎(chǔ)以上平均建安造價(jià)乘以申請(qǐng)預(yù)售面積為基數(shù)，按節(jié)點(diǎn)核減。

　　以同一幢申請(qǐng)預(yù)售面積為20000平方米的樓房為例，重點(diǎn)監(jiān)管額度基數(shù)為3600萬(wàn)元，3A級(jí)企業(yè)的監(jiān)管基數(shù)只需要1800萬(wàn)元，2A級(jí)企業(yè)則需要2520萬(wàn)元。

　　對(duì)應(yīng)主體結(jié)構(gòu)一半、主體結(jié)構(gòu)完成、內(nèi)外裝飾完成、工程竣工驗(yàn)收備案4個(gè)工程節(jié)點(diǎn)，普通企業(yè)需要留存的監(jiān)管資金，分別是2520萬(wàn)元、1800萬(wàn)元、1080萬(wàn)元和360萬(wàn)元；3A級(jí)企業(yè)分別為1260萬(wàn)元、900萬(wàn)元、540萬(wàn)元和180萬(wàn)元；2A級(jí)企業(yè)分別為1764萬(wàn)元、1260萬(wàn)元、756萬(wàn)元和252萬(wàn)元。

　　以每套100平方米，每平方米均價(jià)8000元計(jì)算，開(kāi)發(fā)商要達(dá)到最高監(jiān)管額度，只需賣(mài)出首次批準(zhǔn)網(wǎng)簽的60套中的32套房子，即可獲準(zhǔn)放開(kāi)全部申請(qǐng)預(yù)售面積。這也就意味著，該幢樓200套房子中，在放開(kāi)全部面積網(wǎng)簽后，至少有168套房子的預(yù)售資金，開(kāi)發(fā)商可以根據(jù)銷(xiāo)售情況自行提取用于項(xiàng)目建設(shè)，2A級(jí)和3A級(jí)企業(yè)可自行提取使用的資金，更為充裕。