進(jìn)入2017年，房地產(chǎn)能否延續(xù)2016年的火爆備受關(guān)注。針對中國房地產(chǎn)市場走勢，中泰證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家李迅雷今年以來兩度撰文“理性唱空”樓市，認(rèn)為每過一年離熊市就近一年，今年的房價很難上漲。

　　1月22日，李迅雷在其微信公眾號上發(fā)表《六個維度看未來房價》一文指出，從長期看，由于人口老齡化，房地產(chǎn)開發(fā)投資的增速仍會不斷下降，房地產(chǎn)從長期看并不樂觀。從中期看，不排除房價有反彈的可能。但從短期看，全國總體房價應(yīng)該有所回落或最多走平。

　　李迅雷從六個變量分析房價，認(rèn)為人口是影響房價最重要的因素。從人口老齡化角度看，中國未來的房價肯定是不樂觀的，因為老齡化意味著房地產(chǎn)總需求長期回落，也就是說，每過一年，離房地產(chǎn)的熊市就會近一年。中國人口基數(shù)龐大，不像美國可以通過移民來緩解老齡化問題。因此，人口流向和老齡化決定了今后中國這一輪房地產(chǎn)上 升周期中，不再有普漲行情，只存在與大城市化相關(guān)的結(jié)構(gòu)性行情，但趨勢并不樂觀。

　　貨幣膨脹是導(dǎo)致高房價的主要因素。從2012年開始，一線城市的房價開始大幅上漲，但人口增長快的只是深圳，上海和北京的人口增速大幅放緩，2015年上海人口還出現(xiàn)了負(fù)增長。因此，此輪一線城市的房價上漲與人口因素關(guān)系不大，卻與M2 和存款增速高增長相關(guān)。由于2014年底政府放松了對金融機(jī)構(gòu)同業(yè)存款的監(jiān)管，允許同業(yè)存款轉(zhuǎn)為一般存款，導(dǎo)致作為區(qū)域金融中心的北上深存款增速出現(xiàn)了爆炸式增長，從而帶動了住房貸款的大幅增加。

　　居民收入結(jié)構(gòu)對房價的影響不容忽視。大家經(jīng)常喜歡用房價收入比或房價租金比證明中國房價過高，但普遍忽視了居民可支配收入比低估的問題。根據(jù)國家統(tǒng)計局公布的2014年居民可支配收入的抽樣調(diào)查數(shù)據(jù)推算，2014年城鎮(zhèn)居民的可支配收入總額為21.61萬億，農(nóng)村居民可支配收入為6.49萬億，加總之后為28.1萬億；同時，國家統(tǒng)計局又公布了“2014年住戶部門實(shí)物交易資金來源_可支配總收入”為39.11萬億，則住戶部門可支配總收入超過居民部門可支配總收入11萬億。由于居民可支配收入比低估，居民收入結(jié)構(gòu)中的貧富差距可能比公開的數(shù)據(jù)更大，因此，在居民的資產(chǎn)配置方面，財富一定會向少數(shù)人集中，富裕階層擁有的房產(chǎn)數(shù)量或許超出大家預(yù)期。少數(shù)人擁有大量住房，使得一二線城市的社會房源更加緊張，這又導(dǎo)致住房供不應(yīng)求，房價居高不下。

　　產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)變化致各地房價分化。總體看，始于2015年的房價上漲，就是一個結(jié)構(gòu)性的房地產(chǎn)牛市，除了長三角和珠三角這兩大地區(qū)房價漲幅較大外，其他兩個地區(qū)是京津冀與中部的武漢、鄭州、長沙等城市集群。這四大區(qū)域板塊也是為中國GDP貢獻(xiàn)份額最多的前四大地區(qū)，同時也是 發(fā)展經(jīng)濟(jì)前景較好的地區(qū)。房價不僅反映供求關(guān)系，同時也反映了購房者對房屋所在地的經(jīng)濟(jì)發(fā)展前景和公共服務(wù)提升的預(yù)期，就像買股票就是買未來一樣，房價也是未來社會經(jīng)濟(jì)環(huán)境與福利的貼現(xiàn)值。

　　外部因素對國內(nèi)房價構(gòu)成負(fù)面影響。由于國內(nèi)貨幣的超發(fā)導(dǎo)致資產(chǎn)荒，資產(chǎn)荒又使得國內(nèi)資產(chǎn)估值水平偏高，于是國內(nèi)的企業(yè)、機(jī)構(gòu)投資者和居民通過各種途徑增加海外投資的規(guī)模。2015年中國成為規(guī)模僅次于美國的境外直接投資最多的國家，這其實(shí)也是貨幣超發(fā)后外溢的表現(xiàn)。

　　政策對當(dāng)前房價的影響最明顯。數(shù)據(jù)表明，政策變化對房價短期的影響最明顯。如不少人認(rèn)為央行調(diào)整基準(zhǔn)利率對房價會帶來影響，從邏輯上是可以這樣解釋，但通過相關(guān)性分析，并不支持該結(jié)論。研究發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)政策對房價的影響十分明顯，如下圖：如果考察“金融機(jī)構(gòu)貸款加權(quán)利率”，計算“個人住房貸款”與“一般貸款”之間的相對水平，可以完美解釋房價的每一次拐點(diǎn)(2008年末才開始有數(shù)據(jù))的出現(xiàn)都與政策出臺有關(guān)——這正是房價對政策導(dǎo)向的充分反應(yīng)：“利率相對水平”提升背后反映了政策的收緊，表明房貸利率打折幅度縮減，二套不予支持、外地戶籍限購等一攬子調(diào)控政策開始升級。

　　1月14日，李迅雷在題為《2017年匯率、利率、通脹與資產(chǎn)價格怎么看》的文章中，圍繞2017年中國樓市如何走分析指出，今年房價會較為平穩(wěn)或者略有下跌，因為各地都把控制房地產(chǎn)價格的上漲作為一個非常重要的目標(biāo)，至少在“十九大”之前會嚴(yán)格控制房價上漲,也相信房價在“十九大”之前不會下跌。

　　李迅雷表示，從長期來看，對房價并不樂觀。針對原因，李迅雷說，第一，房地產(chǎn)開發(fā)投資增速的回落，估計2017年為負(fù)增長。去年一二線城市房地產(chǎn)的火爆是因為居民購房加杠桿，而由于基數(shù)過高，估計今年會負(fù)增長；第二，中央經(jīng)濟(jì)工作會議對房價提出了嚴(yán)厲的批評，提出“要堅持‘房子是用來住的、不是用來炒的’”的定位。今年房價會較為平穩(wěn)或者略有下跌，因為各地都把控制房地產(chǎn)價格的上漲作為一個非常重要的目標(biāo)，至少在“十九大”之前會嚴(yán)格控制房價上漲。也相信房價在“十九大”之前不會下跌，會處于穩(wěn)中求進(jìn)的總基調(diào)格局中。