萬科的信用評級展望遭到標普下調，揭開了中國開發商上半年業績飄紅的另一面。

　　一向穩健的國際信用評級機構標普、穆迪和惠譽，今年以來下調了多家中國房企的信用評級或展望，包括綠地、恒大、萬達、萬科等超大型房企。

　　與此同時，今年上半年卻是中國開發商“最好的半年”，龍頭房企半年銷售業績創歷史新高，全年銷售目標也指向更高水準。

　　不過，與萬科受到非經營性因素的影響不同，大部分評級或展望遭遇下調的房企，均是因為其激進的融資、并購或拿地策略，為財務狀況增加了風險。

　　穆迪和惠譽在評級報告中均表示，債務風險及拿地成本是其調低中國房企評級的重要原因。

　　一面是國內樂觀昂揚的地王頻出，一面是國際評級和投資機構紛紛看淡，共同構成了中國房地產的AB面。

　　多家房企評級遭下調

　　目前，三大評級機構長期評級均分為投資級和投機級，劃分九至十一個級別，在該級別下又分若干子級。此外，評級機構對信用評級給予展望評價，以顯示其對有關評級的在未來半年至兩年時間內中期走勢看法。

　　從今年以來國際機構的評級情況來看，中國房企被整體看淡，下調、負面等動作明顯增加。

　　除龍湖集團在近期被穆迪逆勢提升評級展望，由穩定調升為正面，給予Ba1評級外，包括萬達、融創、綠地、遠洋地產等均被列入下調的復評名單，或者其展望由穩定調整為負面，這也是自2012年以來穆迪調低房企展望數量最多的一次。

　　而標普也創下近四年來，下調房企評級次數的最高紀錄。據21世紀經濟報道記者不完全統計，今年以來，標普共調低了11家房企的評級。

　　受累股權之爭，萬科被調低評級展望，盡管它的財務狀況、銷售狀況和穩定的杠桿水平依然支持目前評級，但在標普看來，2017年3月的董事會重選是一個近期的風險，寶能要求罷免董監事的提議增加了2017年3月重選后董事會構成改變的可能性。

　　倘若未來2-3年，萬科的策略變得越來越激進，可能導致經營業績下滑或財務杠桿降低，標普將調低萬科和萬科香港的評級。

　　而除了萬科、龍湖之外，一位大型房企財務負責人指出，大量的房企評級遭到調低無非是兩個原因。一個是像綠地一樣負債率、財務杠桿不斷上升；二是受到中國主權評級負面展望影響，導致部分國企評級遭到下調。

　　像恒大、綠地這樣評級連降兩個級別的房企，原因在于財務杠桿和負債。標普亞太區企業評級資深董事葉翱行指出，“這兩家企業均面臨流動性收緊、杠桿不斷上升的風險。”

　　以綠地為例，標準普爾全球評級亞太區企業評級董事孔磊表示，全面下調綠地控股、綠地香港及相關債務信用評級主要有兩個原因，綠地財務狀況惡化以及上海市政府對綠地及時充分支持的可能性下降。

　　在標普看來，綠地房地產業務產品配置大部分側重商業和寫字樓，資金回籠較慢，與此同時，綠地控股仍在大力度拿地，可能會對財務造成持續壓力。

　　融創中國也由于2016年上半年匯兌損失增加、從合營聯營收益減少、資本化利息減少導致利息費用增加等狀況，被發出盈利預警，讓穆迪展望可能調至負面。

　　近期在保利地產完成非公開發行股票后，穆迪仍維持保利地產Baa2的發行人評級和負面的評級展望，僅在該Baa2評級中給予一個子級提升。

　　接近保利地產的人士對此指出，穆迪認為保利集團支持保利地產的力度可能會變小，因此態度偏謹慎，實際上他們對保利低于3個點的利率發債也是積極看待的。

　　風險上升的隱憂

　　對于房企而言，寬松的貨幣和信貸環境，讓其迎來了進一步發展的空間。今年上半年部分熱點城市銷售狀況火爆，樓市單價不斷攀升，部分區域甚至在過去的一年中樓價翻倍。這也讓包括恒大、萬科、碧桂園在內的五家房地產龍頭企業今年上半年銷售業績超過千億，其他房企也業績大增。

　　而與此同時，“地王”頻出也進一步刺激了這個市場。據中原地產研究中心統計數據顯示，2016年以來，全國出現單宗土地成交金額超過10億元的地塊共有300宗，其中溢價率超過100%的地王達到150宗。

　　不僅僅是一線城市和強二線城市，包括武漢、濟南、石家莊、南寧、福州等在內的二線城市也開始成為地王頻繁出現的區域。

　　這讓房企紛紛調整自身的戰略部署，進入一二線城市拿地，并融資發債。

　　由于信貸政策寬松，今年上半年，中國房企在國內債券市場融資情況大增，房企的境內發債期數和規模出現井噴式增長。根據某地產監測，2015年至2016年上半年，50家房企公司債的發行規模為4606.95億。

　　其中，以3~5年居多，發行數量達到了100筆，發行額度為2940.75億元，占公司債融資總量的63.83%，平均融資成本為4.85%。

　　而各房企之間分化較大，國企和規模性房企優勢明顯。對于央企、國企和部分具備良好聲譽和較強綜合實力的民營企業來說，其融資成本較低。

　　根據中國房地產業協會日前發布的《2016中國房地產上市公司測評研究報告》，2015年房地產行業負債水平保持高位運行，凈負債率平均值為96.09%，較2014年上升7.23%。

　　標普在一份關于中國房企整體狀況的報告中指出，開發商在追求增長的同時，維持穩定的擴張步伐和審慎的資本結構將至關重要。

　　房企在投資開發過程中，獲益于政府、母公司或股東提供的不同程度的外部支持，但其個體信用狀況是影響其整體信用質量的重要因素。在標普看來，受政府刺激政策推動下的房地產市場復蘇或難持久。

　　標普表示，從長期看，國內債券不會替代境外債券發行。開發商能否在國內發債取決于政府政策，同時需經歷較長且不太確定的監管批準程序，發行規模也存在限制。

　　標普亞太區企業評級董事黃馨慧表示，其已注意到由于境內債券市場出現的一些違約案例，投資者避險情緒有所上升。相比去年下半年，中資開發商在境內發債的熱情已有所消退。

　　前述大型房企財務負責人認為，近期調控政策出現轉向的信號，上海和一些二線城市明顯收緊，接下來部分房企可能面臨債務危機的風險在增大。