在房地產政策調控的高壓之下，監管層對于商業銀行貸款資金的審查也在有序推進。近日，多家銀行分支機構因涉及房地產金融業務的違規貸款而收到銀監會開出的“罰單”。

　　實際上，銀行貸款資金流進房地產領域的規模遠大于監管統計，很多繞道手段加大了資金追蹤難度，且風險較高。

　　據筆者了解，監管打擊銀行資金違規流向房地產領域的決心已定，而多家銀行也因相關金融業務被罰。商業銀行“資產荒”和房地產企業“貧血”矛盾進一步突出，銀行資金變相進入樓市可能會越來越難。

　　銀行被罰

　　11月7日，銀監會披露信息稱，某股份制銀行溫州分行由于貸款資金回流轉定存單，質押再貸款后被用于繳納土地出讓金罰款70萬元。同時某國有銀行溫州分行亦因流動資金貸款被用于房地產項目建設被罰20萬元。此前，另一家股份制銀行蘇州分行由于消費貸款被挪用于支付首付款被監管開出30萬元罰單。

　　事實上，筆者還了解到各地監管在對商業銀行處罰時，不少涉及房地產金融業務的違規貸款可能僅僅表明“貸款違規”或是“沒有遵從審慎原則”，而實際原因和細節并未提及。

　　銀監會近日強調要嚴控房地產金融業務，首次將監管目標公開指向了違規進入房地產領域的銀行理財資金，表示貸款資金只能用于房地產建設，不能直接拿地。同時，對于類似的首付貸產品予以明文禁止。而上交所和深交所也相繼出臺新規限制了房地產企業的發債，直接截斷了房企變相拿到銀行資金的途徑。

　　在10月21日銀監會召開的三季度經濟形勢分析會上，銀監會主席尚福林對于風險管理表示要嚴控房地產金融業務風險，嚴格執行房地產貸款業務規制要求和調控政策;審慎開展與房地產中介和房企相關的業務;規范各類貸款業務管理，嚴禁違規發放或挪用信貸資金進入房地產領域;加強理財資金投資管理，嚴禁銀行理財資金違規進入房地產領域;加強房地產信托業務合規經營。

　　據銀行業理財登記托管中心的數據，截至今年上半年，投向實體經濟的銀行理財資金余額16.03萬億元，其中流向房地產業的涉及金額大概在2.09萬億元。

　　與去年相比，流入房地產業的銀行理財資金規模占比在今年上半年快速上升，從2015年的9.68%提高至13.06%，較去年新增約5500億元。

　　“雖然前三季度房地產貸款的增速有所下降，但仍是一個比較高的水平。在不斷加杠桿的情況下，監管對于風險逐漸重視了起來。”一家股份行信貸部人士表示。

　　該股份行信貸部人士告訴筆者，由于二線城市的房地產行業的回升，商業銀行對地產貸款上半年比較松。對于當地大企業或者是全國50強的地產企業，授信都是有所增長。“房地產貸款要是有充足的抵押，通常貸款還是比較容易。畢竟銀行面臨資產荒，而地產項目貸款相比之下的收益還算不錯。”

　　資金流向

　　據筆者了解，目前業內對于資金流向房地產的規模并沒有準確的規模說法，原因在于官方對于繞道房地產融資的方式很難納入。

　　值得注意的是，多地監管都已關注到房地產融資相關風險隱患。上海銀監局就向轄內銀行提示，要完善地產授信管理細則和標準，準確計量和管控全口徑房地產授信風險，控制違規資金通過各類變性、變形、借助通道等方式進入土地交易市場。

　　以上述被處罰的某股份制銀行溫州分行的違規為例，該行是將貸款資金轉為銀行的定存單，再以定存單質押的方式融資拿地，這種方式繞過了銀行直接進行房地產貸款方式，在貸款審批上難度要小，貸款規模可能會被做大。

　　筆者了解到，對于房地產企業的貸款，不少銀行實行明確的名單制。但是，企業通過貸款作為保證金在質押融資，這種模式可能會繞開這一限制。

　　由于房地產貸款的利率明顯要高，很多房地產綜合類企業會以酒店裝修、物業管理等等其他類別的貸款進行申請，繞開房地產敏感字眼，也規避了名單制，貸款利率也會相對低一些。“這種情況更多的是對資金用途的挪用。”上述股份行信貸部人士稱。

　　某國有銀行一位內部人士向筆者透露，對于貸款資金使用的監控，商業銀行目前最多能夠做到最近的三層流向監控，超過三層的復雜流向，銀行的監控存在很大難度。

　　據了解，相比之下，銀行理財對房地產行業的輸血規模也不可小覷，而這部分也很難在報告中體現。在銀行業理財登記托管中心數據之外，銀行通過委托貸款、委外投資和自營投資等等其他方式進入房地產領域的規模暫時無法計算。

　　“以委外投資為例，很多商業銀行都通過公募基金、私募基金等等機構從事該項業務，對于委外投資的領域做出一定的限制。但是，無論是以股權的形式還是直接購買房企的債券，這筆資金都是流向了房地產領域且難以統計。”上述股份行信貸部人士認為，這種資金進入房地產領域并沒有違規，也沒有辦法直接限制，導致近兩年房地產企業發債和再融資規模大幅增長，而購買這些債券或接盤股權的最大買家也是銀行。

　　相關的數據統計顯示，房地產企業今年發行的公司債規模已經超過7800億元，比去年4300億元規模增長81%。

　　毫無疑問，這也導致了監管從政策上對房地產發債的直接干預。監管層近日已經明確收緊房地產企業的融資渠道，包括不能在境內發債，不得到H股上市融資，境外發債也將趨嚴。

　　“對于房地產企業拿地，自有資金能夠達到30%就已經很不錯了，更多的資金都在于各種方式籌集，這也就增加了房地產企業的杠桿。”某國有大行信貸部人士稱，這樣“借雞生蛋”的風險確實給銀行帶來了比較大的壓力。