“我的貸款能正常審批下來(lái)嗎？”某銀行房貸部門(mén)負(fù)責(zé)人向記者反映，近期不少購(gòu)房者向他咨詢(xún)這一問(wèn)題。“只要條件符合都可以辦理。不過(guò)，由于申請(qǐng)貸款的購(gòu)房者較多，在審批上要等待一定時(shí)間。”該負(fù)責(zé)人對(duì)這一問(wèn)題作如此回答。

　　目前，市場(chǎng)普遍認(rèn)為隨著房貸風(fēng)險(xiǎn)警示的不斷出臺(tái)，信貸政策定向收緊已成定局。那么，情況到底如何？

　　房企融資或受更大影響

　　今年9月，政府出臺(tái)嚴(yán)控房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)債的審批政策，收縮融資渠道，控制投資節(jié)奏和開(kāi)發(fā)商借款比率。

　　目前債券市場(chǎng)已成為房企的主要融資渠道。根據(jù)Wind數(shù)據(jù)，截至10月底，交易所市場(chǎng)發(fā)行的債券中，房地產(chǎn)行業(yè)共發(fā)行873只債券，發(fā)行金額合計(jì)9354.46億元，占比達(dá)25.94%，為交易所市場(chǎng)公司債發(fā)行第一大行業(yè)。

　　“通過(guò)抑制房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商融資力度，緩解流動(dòng)性充裕的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商盲目高價(jià)拍地也可對(duì)預(yù)期產(chǎn)生影響。”對(duì)此，聯(lián)合信用評(píng)級(jí)有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“聯(lián)合評(píng)級(jí)”）評(píng)價(jià)說(shuō)，“自2015年公司債放開(kāi)發(fā)行范圍以來(lái)，房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)發(fā)行公司債取得大規(guī)模低成本資金，但此輪調(diào)控已針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道出臺(tái)多項(xiàng)限制政策，未來(lái)仍不排除相關(guān)融資控制措施的進(jìn)一步出臺(tái)。”

　　10月12日，央行召集多家銀行召開(kāi)商業(yè)銀行住房信貸會(huì)議，要求各商業(yè)銀行加強(qiáng)信貸結(jié)構(gòu)調(diào)整，在強(qiáng)化住房信貸管理的同時(shí)控制好相關(guān)貸款風(fēng)險(xiǎn)；隨后上海市銀監(jiān)局也對(duì)管轄內(nèi)銀行發(fā)出房貸風(fēng)險(xiǎn)警示；10月21日，銀監(jiān)會(huì)召開(kāi)三季度經(jīng)濟(jì)金融形勢(shì)分析會(huì)，提出要嚴(yán)控房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，包括嚴(yán)禁違規(guī)發(fā)放或挪用信貸資金進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域、嚴(yán)禁銀行理財(cái)資金違規(guī)進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域等。

　　相關(guān)業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，上述政策旨在防范房地產(chǎn)高杠桿蔓延為整體市場(chǎng)金融風(fēng)險(xiǎn)。特別是對(duì)于熱點(diǎn)城市，為保證區(qū)域市場(chǎng)供需平衡，一方面需持續(xù)控制投資和投機(jī)性需求；另一方面需加大土地供應(yīng)，減緩?fù)恋匾鐑r(jià)率過(guò)高產(chǎn)生的房?jī)r(jià)上漲預(yù)期。

　　部分城市限購(gòu)限貸仍留有空間

　　聯(lián)合評(píng)級(jí)分析認(rèn)為，本輪調(diào)控政策調(diào)控力度明顯，但政策針對(duì)性強(qiáng)，因地施策特點(diǎn)突出，部分城市突出“補(bǔ)庫(kù)存”；本輪調(diào)控并不是“去庫(kù)存”的結(jié)束，而是對(duì)房地產(chǎn)“全面去庫(kù)存政策”的局部修正。

　　記者梳理發(fā)現(xiàn)，今年9月至10月間，各地政府密集出臺(tái)多項(xiàng)房地產(chǎn)調(diào)控政策。截至目前，已有22個(gè)城市加入限購(gòu)限貸行列，不僅包括北京、上海等一線(xiàn)城市，也包括南京、合肥、無(wú)錫、佛山等二線(xiàn)熱點(diǎn)城市。

　　多數(shù)業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)明顯分化特征，因此本輪調(diào)控也凸顯因城施策。目前政策的出臺(tái)均系抑制熱點(diǎn)城市的房地產(chǎn)投資投機(jī)性需求增長(zhǎng)，具體到不同城市，則顯現(xiàn)出明顯的思路分化。

　　根據(jù)聯(lián)合評(píng)級(jí)的分析，一線(xiàn)城市調(diào)控最為嚴(yán)厲，重點(diǎn)在于抑制投機(jī)、去杠杠，同時(shí)保證剛需住宅的供應(yīng)。深圳大幅提高二套房首付比例、提高社保繳納標(biāo)準(zhǔn)等，均為歷史最嚴(yán)；廈門(mén)、南京、武漢等城市二套房首付比例大幅提升。以上城市大幅提高二套房首付比例，對(duì)本地逐漸升溫的房地產(chǎn)投資情緒起到重要的抑制作用，同時(shí)有效降低杠桿，預(yù)防金融風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生；其他城市根據(jù)各地房地產(chǎn)特殊情況作出針對(duì)性調(diào)整，并預(yù)防未來(lái)投資投機(jī)性購(gòu)房需求增長(zhǎng)。

　　以深圳市為例，其出臺(tái)的限貸政策中，對(duì)無(wú)貸款記錄的首付款比例最低30%；而對(duì)無(wú)房但有貸款記錄的首付款比例不低于50%；規(guī)定本市戶(hù)籍成年單身人士（含離異）限購(gòu)1套。這一點(diǎn)政策正是針對(duì)“假離婚”等投資投機(jī)性購(gòu)房行為，反映出本次調(diào)控的精準(zhǔn)定位特征。

　　此外，部分城市雖出臺(tái)相關(guān)限貸限購(gòu)政策，但調(diào)控政策較為寬松。以南寧為例，其僅出臺(tái)政策指導(dǎo)措施，并未進(jìn)行限購(gòu)限貸政策調(diào)整，旨在進(jìn)行預(yù)期調(diào)整，也為進(jìn)一步調(diào)控預(yù)留了空間。

　　三四線(xiàn)城市去庫(kù)存力度或加強(qiáng)

　　某研究院相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，截至2016年4月底，全國(guó)60個(gè)城市中，新建商品住宅存銷(xiāo)比分布在2個(gè)月到34個(gè)月之間；其中，存銷(xiāo)比最低的城市為南寧和合肥，僅為2個(gè)月，庫(kù)存規(guī)模明顯短缺；而存銷(xiāo)比最高的城市為唐山、丹東等，達(dá)到34個(gè)月和33個(gè)月。

　　有研究機(jī)構(gòu)表示，若以存銷(xiāo)比在12個(gè)月左右為判斷標(biāo)準(zhǔn)，低于該標(biāo)準(zhǔn)的城市主要包括合肥、南寧、蘇州、燕郊、昆山、南昌、上海、鄭州、深圳、廈門(mén)、珠海、北京、天津等城市；而其他城市存銷(xiāo)比大多大于12個(gè)月。由此可見(jiàn)，一、二線(xiàn)熱點(diǎn)城市去庫(kù)存周期偏短，而大多數(shù)三、四線(xiàn)城市庫(kù)存仍處于高位。

　　采訪(fǎng)中，一些專(zhuān)家向記者表示，由于限購(gòu)限貸政策的影響，部分購(gòu)買(mǎi)力或?qū)⑾蛉⑺木€(xiàn)城市轉(zhuǎn)移。

　　聯(lián)合評(píng)級(jí)也同樣認(rèn)為，中長(zhǎng)期來(lái)看，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)庫(kù)存仍高企，去庫(kù)存的大方向并沒(méi)有發(fā)生變化，尤其是三、四線(xiàn)城市高企的庫(kù)存仍需較長(zhǎng)時(shí)間持續(xù)消化，房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)性分化的再平衡仍需相關(guān)政策進(jìn)一步配合。

　　另外，此次出臺(tái)限購(gòu)限貸政策的城市并非所有房?jī)r(jià)大幅上漲城市，主要以一線(xiàn)城市、省會(huì)城市和珠三角地區(qū)城市為主。聯(lián)合評(píng)級(jí)認(rèn)為，該特點(diǎn)反映出政策旨在調(diào)整購(gòu)房者對(duì)于房?jī)r(jià)大幅上漲的預(yù)期，從而給熱點(diǎn)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)適度降溫。