樓市調控前，濟南房企業績斐然，除了旺盛的市場需求，與房企采用主動出擊的營銷手法積極攬客也有關系。樓市調控后，尤其是“濟八條”的出爐，給房企的銷售行為帶來諸多限制，在規范房地產市場的同時，也使房企的營銷手段“收斂”了許多。

　　樓市調控前房企積極攬客為哪般？

　　濟南樓市調控前，政策給力，市場得力，房企持續發力，主動出擊，賣力營銷，以期獲得更多的客源。房企之所以如此積極，除了與追求更好的業績有關外，還有更深層次的原因。

　　“現在政策這么寬松，又趕上濟南多個片區拆遷，購房需求旺盛，這么好的市場，真擔心哪天就沒了?！睗咸埔蹦硺潜P一位銷售人員對筆者說道。的確，這位銷售人員也道出了大多數房企的心聲。

　　當政策年邂逅棚改年，房企信心也隨之高漲。據了解，按照部署，濟南要啟動58個棚改舊改項目改造，涉及4.6萬戶居民。按照國務院相關政策，4.6萬戶居民中至少要有一半通過拿拆遷款的方式來安置。2萬多戶居民進入買房市場，對房企而言是一塊不小的蛋糕。據悉，為了爭搶客源，有的房企已經下派專人至拆遷片區進行營銷宣傳。

　　當然，除了擔心政策干預外，房企自身的戰略定位也是其積極攬客的重要原因。某駐濟大型房企一位營銷策劃人員表示，目前多數大型房企在一線城市適度控制銷售節奏，以謀求更多的利潤，在二線城市則加緊出貨，實現資金的快速回籠，以求做大規模，擴大影響力。

　　半年業績斐然有些營銷“看上去很美”

　　調控前，濟南樓市表現優異，購房需求持續釋放，各房企采用主動出擊的營銷手法促成項目熱銷，銷售業績節節攀高。

　　從公布的銷售數據來看，萬科、魯能和恒大分別列上半年濟南房企銷售額的前三甲，分別為42.6億元、41億元和36.2億元，而中海、綠地、保利等傳統國內一線知名房企也進入前十?？傮w來看，多個國內一線房企及個別本土知名房企業績斐然，而這驕人業績的背后，除了與其強大的品牌號召力、豐富多樣的產品線有關外，與其花樣繁多、頗具創意的營銷手段也不無關系。

　　筆者調查發現，目前樓市環境不斷發生變化，在新常態的市場背景下，樓市的傳統營銷模式已悄然發生了變化，開始謀求與新時代的元素結合，重構營銷環節的價值鏈，形成新的營銷模式，有的開發商注重親子活動等互動體驗性營銷，有的開發商則注重明星效應，不惜重金請來明星大咖助陣，以增加購房者的興趣。

　　此外，結合網絡熱點、時新萌寵、潮流電影、“文藝范”新路線等，制造亮點，舉辦各類暖場活動，以“搏人氣”。但是，并非每個開發商的營銷手段都受到購房者的認可，有些開發商的營銷“看上去很美”，卻存在很多“潛臺詞”。比如，有的開發商大搞“體驗式營銷”，結果購房者到現場一看才發現只是做了個樣板間而已；再比如，有些開發商鼓吹“蓄勢待發，閃亮登場”，背后卻是光積累客戶不賣房；還有的開發商標榜自己的項目“倍受追捧”，實際情況卻是客戶多了就漲價。

　　“濟八條”出爐房企營銷不再“任性”

　　9月29日，濟南房地產調控新規“濟八條”出爐，給房企違規銷售行為一記“當頭棒喝”，在嚴控之下，意味著房企營銷再也不能“任意而為”，對規范房地產市場良性發展起到積極作用。

　　政策頒布之前，房企存在“亂漲價”“提前認籌”“炒號倒號”等諸多違規銷售行為，“濟八條”的出爐對以上違規銷售行為進行了明令禁止，其中“預(銷)售監管，嚴禁認籌”“預售許可管理，價格指導，防亂漲價”“中介監管，嚴打炒號倒號”等規定，有效地約束了房企的違規銷售行為，使得房企營銷也“收斂”了許多，對規范樓盤宣傳和銷售行為發揮了重要作用。