即將收官的2010年，對房地產市場來說，無疑是以遏制房價上漲為目標的“政策調控年”。但“量價齊升”的市場狀況卻讓業內覺得多少有些“玩笑”的意味。而在中央經濟工作會議公報中，也不再出現“加強房地產市場調控”的內容，這都讓各方對樓市未來走向浮想聯翩，整個市場重新出現躁動。

    12月15日，《華夏時報》記者從住建部一位內部人士處獲悉，“明年房地產市場大的調控基調不會變。但從長期來看，限購、停貸這樣的行政干預手段隨著調控的深入會逐漸撤出。”這也意味著從頒布起便被業內猜測為“臨時性政策”的“限購令”將逐步到期。

    住建部反常的調研

    “今年房地產市場情況比較復雜，現在單是全國及各地樓市情況調研報告和情況說明就堆滿了一桌子。”住建部一位內部人士向《華夏時報》記者感嘆道。

    每年11月左右，住建部都會派出調研組或委托下屬機構對全國的市場情況進行調研，為年底的中央經濟工作會議，同時為來年的市場變化、政策儲備提供依據。

    事實上，從2008年開始，基于相關部委對當年房地產市場的調研和中央經濟工作會議的定調，第二年針對房地產市場的政策調控都會有較大的變化。如2009年初的房地產“救市”計劃，以及2010年初“國四條”、“國十條”的頒布。

    但是，今年的調研與往年不同的是，此次住建部委托其下屬機構進行了為期近兩個月的全國房地產市場情況調研，同時也委托了重點城市的民間調研機構進行有針對性的監測和情況匯總，以期能夠得到相對全面而準確的資料。

    “以前我們很少參照民間調研機構的數據和資料，今年作為一個‘政策調控年’，市場的真實反饋顯得尤為重要。重點城市的民間調研機構對當地的市場情況更為熟悉和了解，同時民間機構的一些建言也是一種新的角度。”上述住建部內部人士表示。

    據了解，此次住建部委托各機構調研的主要范圍主要包括各地調控效果、政策落地情況、成交量和成交價格的變化，以及與房地產上下游生產投資相關的市場情況，同時對各地方政府落實調控情況的監測也涵蓋在內。

    不僅如此，這位住建部官員向記者表示，國土部、銀監會等相關部委都派出了調研組，各有側重地對房地產市場情況進行調研。

    按照慣例，每年的中央經濟工作會議將對明年的經濟任務作出部署，包括房地產在內的各行業將在此任務下制定產業政策和目標。對房地產市場而言，住建部、國土部等相關部門進行的調研和情況匯總，都將上報國務院，成為中央經濟工作會議定調明年房地產行業調控的基礎。

    12月12日，中央經濟工作會議閉幕，事實上，在今年的會議公報中，對于明年的樓市進行了政策定調，即加快發展保障房與商品房“雙軌制”的模式。

    但是，令各方疑惑的是，會議前夕被大家關注的“加強房地產市場調控”內容，在會議公報中卻并未提及。這不禁讓業內對明年房地產市場走勢浮想聯翩。

    12月13日，記者從住建部內部人士處了解到，未來一年內，房地產市場的調控大基調不會變，具體在調控手段上與今年相比會進行一部分調整，這需要根據市場的變化來決定。

    事實上，按照住建部政策研究中心副主任王玨林的說法，在2010年一系列的政策高壓下，目前樓市調控已經取得了明顯的效果。一線城市已經開始出現房價從高漲到停滯的現象，漲幅明顯縮小，個別樓盤的房價還出現了松動。

    但很顯然，目前調控政策取得的效果充其量也只能算是“階段性成果”。在這個“政策調控年”即將謝幕的最后時刻，全國樓市還是出現了一些變化。根據國家統計局剛剛發布的數據，全國70個城市的房價在11月份同比繼續上漲，漲幅為7.7%，環比上漲0.3%。而大部分房企的11月銷售數據也顯示，當月成交量環比明顯增加。

    上述住建部內部人士告訴記者，根據此次匯總的調研結果，目前受政策影響萎縮的成交需求中，很大一部分還是所謂的“剛性需求”，如果這部分需求在明年集中釋放，那么到時候房價仍然有可能被推高。

    對于下一年具體的調控手段如何調整，上述住建部內部人士向記者表示：“從長期來看，金融、土地、稅收仍是政策調整的主要部分，限購、停貸這樣的行政干預手段隨著調控的深入會逐漸撤出。”

    對此，國務院發展研究中心一位負責人也認為，如果房地產市場近期“量價齊升”的情況愈演愈烈，那么不排除繼續有調控政策出臺，預計在明年3月份左右當前的政策或將有所調整。

    限購令騎虎難下

    行政干預樓市的手段將逐步退出，在這個過程中，最引人注目的便是限購令的存廢與否，這個產生于2010年房地產政策年中的“激烈”手段究竟收到預期效果與否也成市場疑問。

    “限貸、限購、限外，從近期出臺的政策來看，行政主導色彩愈加濃厚。”國務院發展研究中心的一位負責人告訴《華夏時報》記者。

    不同于過去常采用的稅收和金融的市場調節政策，在9月29日國家新一輪調控措施出臺后，各地紛紛出臺細則，其中限購令成為“行政干預市場”的焦點。到11月10日，短短40多天的時間里，共有16個城市出臺“限購令”。“限購”儼然已經成為二次調控的主要手段。

    “應該說各地出臺限購令后，對房地產市場的調控還是有很大效果的。本輪調控中，貸款購房的投機需求基本被清場，成交量也有了明顯下降。”住建部政策研究中心副主任秦虹向本報記者表示。

    但是，秦虹也表示，限購政策畢竟是短期調整市場的行政手段，執行多久要視市場的變化而定。

    然而，雖然限購政策從一開始就被認為是行政手段，被貼上“臨時性”的標簽，但是多位業內專家告訴記者，限購令一旦取消必然會引起市場的反彈，這顯然與中央要求房地產市場平穩發展的精神不符。

    “目前限購令的存廢其實已經陷入了一個騎虎難下的境地，如果取消，則造成樓市反彈；但如果長期實施則影響了市場的正常秩序，與大背景下的城市化進程要求不符。”北京市房地產協會一位負責人向記者表示。

    另外，相對樓市調控下房價的觀望，購房者更擔心貨幣的購買力下降。21世紀不動產集團市場總監林蕾說，目前北京很多全款購房者是在所謂通脹預期推動下入市的。

    而對于明年的樓市調控，決策層顯然已做好準備，上述住建部人士對記者表示：“未來仍以經濟手段為主要和長期的調控手段。目前在政策儲備上，我們的準備還是充分的。”