近日，住房城鄉建設部下發了《關于進一步規范房地產開發企業經營行為維護房地產市場秩序的通知》，對房地產開發企業的9種不正當經營行為作出了明確界定。

　　發布虛假房源信息和廣告

　　對于虛假房源來說，至今仍是二手房市場中較為普遍的現象。而對于不少中介來說，通過虛假的房源吸引購房人依舊“屢試不爽”。

　　事實上，雖然不少中介近年來都已經明確表明將“真房源”作為企業的核心發展目標。但包括一些知名中介在內，其員工仍在利用互聯網平臺發布著虛假房源。而對于諸如中天置業、鑫尊地產等在內的中小型二手房中介來說，虛假房源也仍是較為常見的事情。

　　而對于中介來說，虛假房源是通過在網絡平臺上放置根本不存在的低價、優質房源，來吸引購房人資訊，再以低傭金的誘惑，銷售手中現有房源，從而達到買賣的目的。

　　散布漲價信息哄抬房價

　　散布漲價信息哄抬房價一直以來都是危害房地產市場穩定的罪魁禍首之一。而這一點即便在今天都是不少開商慣用手法。

　　以今年一波三折的商住限購為例，6月東壩利錦府的銷售人員發布朋友圈“宣稱”北京商住將全面實施限購。謠言一起，頓時讓北京的商住市場“炸開了花”。而在隨后的一段時間內，諸如“商住即將被限購”的說法近乎每隔1個月便會再次傳入市場中。但時至今日，除了通州外商住依舊沒有被限購。而在“謠言”中，無論從成交量還是成交價來說，商住都有了“飛速”的增長。

　　除去商住市場外，住宅市場也不乏類似宣揚“漲價信息”的案例。以位于南四環外的中冶·德賢公館為例，該項目在2015年年底的時候打出了“今年3萬8，明年8萬3”的促銷口號。但從中不難看出，項目雖名為促銷，但實際上也為購房人傳遞了“漲價”信息。據公開資料顯示，該項目在打出這樣的口號后，銷量也一路上漲，2天內便銷售了3億元。

　　未取得預售許可證銷售商品房

　　一個項目是否“合法化”，便是預售許可證所蘊含的意義。但對于不少項目來說，為了盡快回籠資金，還是在取得預售證之前不惜冒風險對項目進行宣傳、銷售。而在這一切的背后，購房人則承擔了巨大的風險。

　　9月，中駿置業旗下在京的中駿天辰、中駿西山天璟兩大項目先后在兩份都市報上發布廣告，對項目進行宣傳。然而，截至10月中旬，北京市住建委的官方網站上仍無法查詢到中駿天辰、中駿西山天璟這兩個項目的預售許可證。而根據現行法律法規，在沒有預售許可證的情況下，中駿置業此舉已違規。

　　對于預售許可證為何遲遲難以下發，接近中駿置業的人士則表示，近期政策從嚴，使得不少單價接近15萬元/平方米的項目都無法獲得預售許可證。但無論何種緣由，在沒有預售許可證的背景下，中駿置業宣傳旗下項目的舉動，無疑讓購房人背負了巨大風險。

　　以認購、預訂、排號、發卡等方式收費

　　認購、預訂、排號、發卡等收費方式，對于每個購房人來說都不陌生。可以說，這一類收費方式幾乎存在于每一個項目之中。

　　以電建地產位于門頭溝的項目為例，該項目在前期開盤時曾推出了“以35萬抵80萬優惠”的優惠活動。雖然項目以優惠為由收取了35萬元的費用，但這種行為仍舊屬于變相排卡。

　　無獨有偶，K2位于廊坊的京南獅子城、大興的北京城建·海梓府都曾公開或采取變相的方式收取購房人的排卡費。

　　事實上，對于購房人來說，以認購、預訂、排號、發卡等方式收費存在著很大的風險。因為這些費用往往屬于“不可退換”的費用。簡而言之，在繳納了這筆費用后，即便購房人反悔，房企退房，那么這筆費用也很難退還。

　　捂盤惜售或者變相囤積房源  商品房銷售不予明碼標價

　　2011年4月27日，北京市發改委出臺“一房一價”實施細則。但對于不少開發商來說，這項標準的執行程度也有不小的偏差。

　　相對于絕大多數能夠執行“一房一價”的房地產項目來說，位于順義馬坡的某項目采用的方式則顯得有些不妥。

　　據了解，一般執行“一房一價”，項目會在售樓處擺放一面展示板，上面會列舉出“一房一價”所要求公示的信息，其中最為重要的便是銷售單價和總價。但在該項目，展示板卻只展示了戶型面積等基本信息，并未顯示單價，而在總價一欄上則用紅色的“售罄”標貼覆蓋。這樣的做法，也讓購房人難以直觀地了解到實際價格。

　　捆綁搭售或者附加條件等

　　捆綁搭售在如今的銷售過程中已比較罕見。但在2013年前后，捆綁搭售的做法甚至成為了不少項目所必用的方式。

　　在2013年，房價上漲過快的背景下，不少項目都采用了捆綁精裝的方式銷售。以位于大興的金融街·融匯為例，該項目在當時的捆綁精裝價格甚至已經到達了4000元/平方米以上。但實際上，該項目的精裝標準也就在2000元/平方米左右。

　　而時至今日，捆綁精裝所帶來的問題也已顯現，不少項目都曾出現質量問題而引起業主維權。除了捆綁精裝修外，市場上還有捆綁車位、捆綁新風系統等情況出現。

　　銷售過程中出現一房二賣

　　一房二賣是指出賣人先后或同時以兩個買賣合同，將同一特定的房屋出賣給兩個不同的買受人。又稱房屋的二重買賣。當前，一些房地產公司或出賣人為獲取更多流動資金，在賣房的同時又拿房產去抵押貸款，便出現了“一房兩賣”的欺騙行為。

　　根據最高法院《商品房買賣糾紛司法解釋》相關規定，商品房買賣合同訂立后，出賣人又將房屋賣給第三人，導致商品房買賣合同不能實現、無法取得房屋的，受買人可以請求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔不超過已付房款一倍的賠償責任。

　　偽造購房信息等行為

　　偽造購房信息往往涉及面不廣，所以很難受到購房人的關注。一般來說，偽造購房信息分為兩方面，一方面是購房人偽造個人信息從而達到置業的目的；另一方面則是指開發商個人為了騙取保障房指標而利用的虛假人員購房。

　　目前，北京對于違規售房企業將嚴肅懲處，暫停開發企業項目網簽，限期整改，責令其立即與騙購住房家庭解除合同，對持偽造證件騙購的房屋，登記部門不予辦理產權登記。而對于個人來說，則是2年內禁止在京購房，永久不予辦理居住證。

　　亮劍房企違規 護駕調控

　　令開發商從喧囂變啞然的，源于主管部門近一段時間對房企經營行為的重拳出擊，這也將本輪調控推向了一個高潮。

　　10月14日，住房城鄉建設部召開規范房地產開發企業經營行為維護房地產市場秩序電視電話會議，就進一步整頓規范房地產市場秩序工作進行了部署。包括保利地產在內的20家一級資質房地產開發企業應要求參會，并在會上帶頭表率作出八項承諾。住房城鄉建設部還下發了《關于進一步規范房地產開發企業經營行為維護房地產市場秩序的通知》，對房地產開發企業的9種不正當經營行為作出了明確界定。

　　隨后,根據國家有關部署,各地相繼開展了規范房地產企業開發經營活動和房地產經紀服務的檢查整治行動,在房地產企業、中介營銷公司中引起較大反響。

　　事實上，我國早已頒布《中華人民共和國廣告法》《房地產廣告發布規定》《商品房銷售管理辦法》等國家法律法規，對房地產企業發布廣告等行為進行了規范。我國《廣告法》制定并生效于1994年，現在執行的是新修訂的2015年9月1日生效的《廣告法》，也被稱為“史上最嚴廣告法”。此外，現行還有《商品房銷售管理辦法》，是為了規范商品房銷售行為，保障商品房交易雙方當事人的合法權益制定的，早已于2001年6月1日起施行。今年2月1日，由國家工商總局發布的《房地產廣告發布規定》正式施行，規定要求房地產廣告必須真實、合法、科學、準確，內容中不得含有能夠為入住者辦理戶口、就業、升學等事項的承諾。

　　既然早有法律法規在先，為何此次對房企和中介機構的檢查整治在市場上引起了如此大的反響？

　　長期以來，一些企業無視法律，打政策擦邊球，惡意炒作、捂盤惜售、虛假宣傳等不正當經營行為屢現市場，甚至成為開發商一貫的營銷攬客手段。在房地產企業經營和房地產經紀服務中,房地產廣告占有相當重要的位置,一些開發商或中介機構在廣告上絞盡腦汁,到了語不驚人誓不休的地步。“買房就能上××小學”“××分鐘直達市中心”“投資回報率高達×%”“××分鐘搶購日光”等具有煽動性、誤導性甚至虛假的廣告語已成某些開發商的家常便飯。而在實際銷售過程中，捆綁銷售、坐地漲價、捂盤等違法行為更是不絕于市場。

　　“尤其在樓市不斷升溫的這一年中，由于呈現出供不應求、賣方市場的態勢，有些開發商則更加變本加厲地利用了樓市的瘋狂和購房者的不冷靜期，哄抬房價、炒作不實信息誤導消費者。”業內人士表示，這些都成為這一輪嚴厲整頓房地產企業經營活動和中介公司服務的原因。

　　對于此輪“重壓”將持續多久，住房城鄉建設部表示，“把整頓規范房地產市場秩序工作持之以恒、毫不松懈地抓下去。要加大執法檢查力度，加強部門間的協作配合，始終保持高壓嚴查態勢。”