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樓市調控政策應慎防陷入單一目標導向

2016-10-27

  新一輪樓市調控政策發布半月,效果良好。為反映調控的效果,國家統計局在10月首次對15個熱點城市的房價走勢進行半月統計。

  數據顯示,10月上半月,15個熱點城市新房價格環比指數比9月明顯降低,其中,深圳和成都房價環比更是下降了0.3%和0.1%,其他13個城市房價漲幅回落幅度在1.0~3.8個百分點之間。成交量回落幅度更大,15個城市的新房成交量相比9月下半月均明顯下降,其中環比下降80%~60%的城市有4個,下降60%~40%的城市有3個,下降40%~20%的城市有3個。

  從過往經驗看,調控后樓市往往會經歷“量跌價漲—量跌價滯—量價齊跌”的過程,調控效果在5~6個月后才會顯現。照常理來講,貨幣政策依舊寬松,限購限貸力度低于上一輪,當前樓市不太可能迅速逆轉和冷卻下來。此次國家統計局罕見地發布半月房價變動情況,并突出熱點城市量價迅速降溫,彰顯調控效果的意圖非常明顯。

  筆者認為,國家統計局數據所顯示的調控良效,首先意在引導市場預期。畢竟,與前幾輪樓市火爆最大不同在于,本輪房價上漲,并非是居住需求得不到滿足,也非住房供應不足,而是資產配置或投資需求。資產配置或投資需求對市場預期非常敏感,當房價上漲趨勢不再、媒體報道也轉向后,預期就扭轉了。如果預期和房價上漲的循環逆轉了,即使貨幣依舊寬松,樓市也不會驟然跌入冰點。

  此輪調控的另一個特點,在于市場秩序、需求準入、地市行為、金融杠桿等各領域有各自的任務,上下其手、全面收緊,讓調控短期迅速見效。但筆者認為,也要擔心樓市“超調”的風險。

  首先,對于杠桿支持下的投資需求和資產配置,管制色彩濃重的“堵”比短期見效差的“疏”(增加供應)效果要好。但是,也會一定程度上沖擊整體需求。

  其次,地方和部門后續補充政策的力度在加大。當前,基于控制泡沫的金融“去杠桿”是合理的,但正常融資需求不該“躺槍犧牲”。

  合理的“去杠桿”,應該是大幅度收緊二套及以上房貸和首付貸,收緊開發商以杠桿融資來拿地。投資需求和資產配置占比高的情況下,杠桿和融資“急剎車”,極易導致市場迅速冷卻。

  另外,熱點城市要求大規模增加供地,此前南京、蘇州已公布多批次供地計劃,近期合肥公布2016~2018年滾動供地計劃,未來兩年將增加2.15萬畝住宅用地供應。但是,很多城市的需求基礎并不扎實。在未來需求減弱的情況下,特別是投資需求或資產配置退潮后,會不會造成新的無效庫存呢?

  因此,調控的長遠和綜合考慮必須周全,不能陷入單一目標導向。這種單一目標導向,似乎在此前去庫存中也存在,如有的城市為去庫存,不惜支持第三套房的公積金貸款。

  此外,管理層不擔心樓市回調對于投資和經濟的沖擊,在于本輪調控是集中在熱點城市的“局部調控”。用國家統計局發言人的話來講,“調控對全局的影響有待觀察,其他城市還在按照既定的房地產政策,像去庫存這樣的政策來管理”。今年以來,非熱點城市樓市企穩,有賴于杠桿扶持、返鄉置業和熱點城市傳導。事實上,人口流出和庫存高壓下,非熱點城市并不具備全面反彈的基礎。

  近期,中國宏觀經濟論壇發布的《9月宏觀經濟月度數據分析報告》顯示,2016年1~7月,全國房地產庫存水平比2015年底累計減少約471萬平方米,而十大城市庫存水平累計減少約1509萬平方米,這說明十大城市以外的其他城市庫存水平反而增加了1038萬平方米。

  非熱點城市樓市很有可能隨熱點城市冷卻而降溫。此外,隨著三季度PPP簽約大規模落地,加上財政赤字率上調,普遍認為2016年四季度及2017年,基建發力將填補樓市回調留下的空白。

  綜上,筆者認為,要理性看待樓市回調的幅度及影響,更要摒棄讓樓市短期內迅速降溫的單一目標導向式調控模式。或許在清除投機需求、過度加杠桿的基礎上,讓其漸進回落,并全力推進城鎮化改革,釋放新鮮需求是更理想的做法。

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