國慶期間，多座一二線城市密集出臺樓市調控新政。本輪房價漲幅創歷史之最，本次房地產調控堪稱史上最嚴。各地步調一致、態度堅決、政策嚴厲，并有央媒引導輿論，可能是各地落實最新中央精神，建議重視此次調控決心。我們判斷，房地產小周期趨于結束，本輪房價上漲接近尾聲。

　　方正證券首席宏觀分析師 任澤平

　　新一輪房地產調控有利于抑制資產泡沫和防控金融風險，將增加改革轉型壓力，為改革破冰贏得時間窗口，同時也將增加經濟再度下行壓力，對相關的周期品和大宗商品不利，利好債市和PPP，增加匯率貶值和資本流出壓力。

　　新政落實中央精神

　　2014年“930”新政和“1121”降息，開啟新一輪房價上漲；2015年“330”新政和下半年兩次雙降，房價暴漲。2016年7月26日中央政治局會議提出“抑制資產泡沫”以來，各地陸續出臺收緊限購限貸政策。2016年“930”新政前后的本次房地產調控，各地步調一致密集出臺政策，不僅是落實7月份政治局會議精神，更可能是落實最新的中央精神，態度堅決政策嚴厲，并有央媒引導輿論，建議重視此次調控決心。未來房地產政策取向將因城施策，一二線加強調控，三四線繼續鼓勵去庫存。

　　本輪房地產調控在以下方面可稱為史上最嚴：一是限購范圍擴大，以前主要是北上深限購，現在蘇州、南京、杭州、天津、廊坊、無錫、武漢、廣州等城市也開始限購；二是大幅提高首付比，深圳二套房提高至七成；三是提高購房者門檻，深圳非戶籍居民家庭購房繳納個稅或社保提高至五年，這一輪房價上漲深圳是龍頭，調控收緊也是最嚴厲的。

　　房地產小周期趨于結束，這一輪房價上漲接近尾聲。2014年至2016年這一輪房價上漲是在經濟下行周期下啟動的，主要是貨幣金融現象，受益于政策牛（放松限購限貸減稅）、水牛（貨幣超發低利率）、杠桿牛（放松限貸降低首付比）。現在這三頭牛都走了：政策收緊、貨幣中性、降低杠桿。過去平均而言，一輪房價小周期上漲18個月，這一輪需求釋放周期也基本接近尾聲。

　　樓市呈現區域分化

　　中長周期視角下，中國房地產尚有基本面支撐：城鎮化率56.1%，還有一定空間；城鎮化進入第二階段，人口從農村和三四線向一二線大都市圈遷移，未來樓市將呈現“總量放緩、區域分化”的新特徵；如果轉型成功，未來中國經濟有望實現中速增長。未來樓市區域分化將越來越明顯，一二線人口遷入但土地供給慢，樓市將日趨貨幣金融化。未來一二線房市的三種前景：貨幣（貨幣供應增速、利率、信貸杠桿決定的綜合貨幣金融環境）中性，房價橫盤；貨幣超發，房價大漲；貨幣收緊，房價調整。

　　新一輪房地產調控有利于抑制資產泡沫和防控金融風險，調控得當尚有轉機。十次危機九次地產，中國經濟和住宅投資已經告別高增長時代，房地產政策應適應“總量放緩、結構分化”新發展階段特徵，避免寄希望于刺激房地產重回高增長的泡沫風險，面對結構性和體制性問題，中國經濟的出路在供給側改革破冰攻堅。當前房地產市場尚且具備經濟有望中速增長、城鎮化還有一定空間等基本面有利因素。

　　需留意去杠桿風險

　　調控政策出臺后的影響包括：隨著銷量收縮，房地產投資和經濟增速面臨再度回調壓力；經濟下行和銀行資金配置需求，利好債市；對房地產投資相關的周期品和大宗商品不利；過去穩增長主要靠房地產和基建，未來將更多地倚重基建，利好PPP；對股市影響存在不確定性，上半年房地產投資觸底回升、供給收縮推動商品價格和股市相關板塊上漲，未來留意風格切換的可能；經濟面臨再度下行壓力，以及美聯儲加息預計、明年初新的換匯額度出來，可能增加匯率貶值和資本流出壓力，密切留意匯率、資本流動和房市調整的相互強化；密切留意去杠桿風險，尤其前期部分地區首付貸（類似去年場外配置）和抵押貸款杠桿過高，對房價波動承受能力低。