每一年，中國都會有一些“全民熱”現象讓人記住，15年是炒股熱，16年毫無疑問是買房熱。這股烈焰般的買房熱，從年初燃到現在，從北上深蔓延到廈門、蘇州、南京、杭州乃至內陸的成都、合肥，所謂“星星之火可以燎原”，莫過于此。

　　相比起大牛市和股災，此輪樓市熱所主導的財富大轉移，其涉及的人群之廣、資金之巨，足以讓任何人瞠目結舌。看起來，這是多贏的局面：

　　房地產商業績飆升，一年前壓在心頭的去庫存陰云消散不見；

　　地方政府也趁著地王風潮，把土地拍出高價，“土地財政”欣欣向榮；

　　買房者的資產也隨著房價水漲船高，半年的斬獲可能超過幾年的工資收入。

　　但也有人說，這其實是多輸的亂局：

　　房價上漲過快相當于飲鴆止渴，房地產行業風險加大，房地產商到時首當其沖；

　　地方政府頻頻出臺限貸限購令，管控節奏被徹底打亂；

　　而普通民眾，無論有產者或無產者，無不為這突如其來的狂熱而感到不安焦慮。在黑天鵝面前，他們是最沒有抵抗能力的一群人。

　　房價，作為當下中國最大的政治經濟學課題，爭議最大，分歧也最大。“北上深房價永不跌”的神話，和“東京90年代房價腰斬的悲劇注定在中國復制”的警告同時流行，這不僅是判斷的懸殊，其間還夾雜著情感、立場、炒作等因素，因此情況就更加復雜。

　　縱觀目前對樓市的議論，有三個問題最常被提起：

　　樓市是否存在泡沫？京滬房價會超紐約倫敦嗎？還會繼續漲下去嗎？這與每個人的切身利益相關，因而也最受關注。

　　地方政府是不是房價飛漲的“推手”？土地財政該不該廢棄？

　　普通人應該怎么辦？現在不入手是不是以后就沒有機會了？

　　想清楚了這三大問題，對目前的房產熱及其未來走向也大概心中有底了。不過，對著三大問題的解答，目前眾說紛紜，并無統一答案。

　　只有盡量滌除主觀情緒，從客觀情況進行解析，才能更接近答案。目前來看，有三篇分析文章對上述三大問題作了比較靠譜的回答，值得大家參考。

　　1、中國房地產處于大周期

　　大家普遍最關心的問題是：如何看待當前的房地產價格？唱多唱空者都不在少數。

　　現為萬科高級副總裁兼董秘的譚華杰在《從大周期到小周期的前夜：理解中國房地產價格的框架》一文中（文章發表于2014年，至今仍具有穿透力），對這個問題做出了頗有說服力的回答。

　　總體而言，譚華杰是謹慎的樂觀派，對近一段時間流行的三大爭議說法，譚華杰在之前已經進行了反駁：

　　爭論1：深圳的房價收入比全球最高，因此深圳房價存在泡沫，京滬也不例外。

　　譚華杰認為，房價收入比（包括房價租金比）適用于美國日本、卻不適用于此時的中國。譚華杰研究了美國和日本過去60年的房價歷史后發現，

　　每個經濟體在其發展史上，幾乎都有（且僅有）一個經濟快速發展、房價持續快速上漲的“大周期”。在這個大周期結束后，則進入總體平緩、短期波動的“小周期”時代。

　　美國的“大周期”和“小周期”臨界點是1982年，日本的臨界點是1992年。1992年日本的城鎮化率是77.6%，美國1982年的的城鎮化率為74%，因此，譚華杰得出結論：“75%左右的城鎮化率是一個國家經濟發展一次性大周期的臨界點。”而目前，中國的城鎮化率還不到60%，因此，中國仍然處于大周期之內，房價高速增長期仍未過去。

　　日本和美國目前城鎮化率遠超過75%，處于小周期之內，房價收入比（房價租金比）都處于比較穩定的水平，拿房價收入比來判斷北上深的房價出現泡沫，并不科學。

　　譚華杰認為：目前圍繞中國房地產市場，有諸多無法達成共識的無效爭論。一個很大的原因，是試圖用“小周期”時代的邏輯去理解“大周期”階段的問題。

　　當其他國家城鎮化率處于跟中國同一水平時，幾乎房價都經歷較大上漲，從這個角度看，中國并不特殊。

　　爭論2：中國居民杠桿率太高，樓市危機四伏。

　　城鎮化率決定中國樓市目前還處于大周期，小周期階段常用的房價收入比、租金收益率、按揭收入比等等都不是有效的指標。而居民部門償本付息能力、供需平衡情況，才是決定房價大漲后走勢的關鍵因素。

　　譚華杰提出，有兩個指標指標可以衡量居民的杠桿率及樓市泡沫程度。

　　(1)居民部門利息保障倍數=居民總儲蓄/利息支出，臨界點為1.5倍。根據國際歷史數據，當居民部門利息保障倍數高于1.5倍時，基本沒有國家/地區發生過房價大跌情況。

　　在這項指標上，2015年中國的倍數為10.4，且按照房貸年均20%的增長，到2025年也不會突破1.5，依然安全。

　　(2)新房名義市值對居民最大購買力占用比例=(私人部門房屋新開工套數×當年新房均價)/(居民部門總儲蓄+信用凈增長-本年利息支出)，房價下跌臨界點為60%，大跌臨界點為80%。在這項指標上，中國的倍數也遠低于60%，在安全區以內。

　　因此，譚華杰認為：

　　從國際經驗來看，目前過早得出“中國房價已經嚴重泡沫化”或者“泡沫即將破滅”的結論，是值得商榷的。

　　爭論3：中國一線城市房價超于紐約不正常

　　譚華杰指出：大型經濟體的核心都市，并不適用經濟體整體的分析框架。量化研究表明，這些城市(如紐約、北京、上海)的房價，與所在城市的人均收入水平、人口密度的相關性弱，而與以下三個指標緊密相關：經濟體整體財富、經濟體貧富分化水平、該城市的房屋供應能力。

　　恰恰在這三項重要指標上，京滬更搶眼：

　　從第一點看，中國現在已經是全球第二大經濟體了。不發生大的變動，人口基數大，財富總量超過美國是遲早的事兒。第二點，中國基尼系數大約在0.56（2014年水平），高于歐日美。也就是說，中國財富集中程度一直超過美國。

　　這兩個需求端的因素告訴我們，對于北上深這種一線城市的房產的需求，中國比美國高。

　　那么從供給端來看呢？從下面一些數據分析可以得知，北京、上海的住房供應能力遠遠低于紐約。

　　比較可以看出：中國一線城市的土地利用率遠遠低于其他國際化大都市。

　　簡單的供需分析可以預測，北京、上海的房價，超過紐約是大概率事件。

　　譚華杰從“大周期”和“小周期”的框架出發，參照國際經驗，他的判斷是：中國房地產目前仍處于“大周期”之內，今年的暴漲雖然異常，但并未使得房價徹底脫軌，未來十年，不出意外的話，一二線城市房價向上趨勢不會變。

　　2、土地財政的本質是“股票”

　　今年蜂擁而入的買房者存在一個默契：房價不會跌，因為有地方政府在背書；房價關聯地價，倚重土地財政的地方政府一定會想方設法抬高房價。

　　土地財政，某種程度上其實是高房價的一大推手。土地財政不改，房價上漲不變。讀不懂中國的土地財政，就讀不懂中國的房價變動。而目前對土地財政解說得最透徹的，可能是現為廈門大學教授、曾任廈門市規劃委員會主任的趙燕菁。

　　在2014年01期的《城市發展研究》上，趙燕菁的分析文章《土地財政：歷史、邏輯與抉擇》點破了土地財政與房價之間的關系：

　　在計劃經濟條件下，中國建立起初步的工業基礎，但卻再也沒有力量完成城市化的積累。改革前，中國城市化水平一直徘徊在百分之十幾。

　　中國城市化模式的大突破，起始于上世紀80年代后期。當時，農業部門已經無力繼續為中國的工業化提供積累。深圳、廈門等經濟特區被迫嘗試仿效香港，通過出讓城市土地使用權，為基礎設施建設融資。從此開創了“土地財政”。

　　趙燕菁教授認為，中國“土地財政”和西方“稅收財政”的禪意，相當于股票與債券的區別：

　　土地私有的城市，公共服務的任何改進，都要先以不動產升值的方式轉移給土地所有者，然后政府通過稅收體系，才能夠將這些外溢的收益收回。

　　不同于西方國家抵押稅收發行市政債券的做法，中國土地收益的本質，就是通過出售土地未來的增值（70年），為城市公共服務的一次性投資融資。如果把城市政府視作一個企業，那么西方國家城市是通過發行債券融資，中國城市則是通過發行的“股票”融資。

　　在中國，居民購買城市的不動產，相當于購買城市的“股票”。這就解釋了為什么中國的住宅有如此高的收益率——因為中國住宅的本質就是資本品，除了居住，還可以分紅。不僅分享現在公共服務帶來的租值，還可以分享未來新增服務帶來的租值。

　　對“土地財政”本質的認識，還有助于解釋困惑經濟學家的一個“反常”——為何中國經濟高速增長，而股票市場卻長期低迷不振。

　　如果你把城市土地市場視作股票市場的一部分，就會發現中國股票市場的增長速度和中國經濟的增長速度完全一致，一點也不反常。

　　“土地財政”下，中國貨幣的信用的“錨”就是土地。在某種意義上，人民幣是“土地本位”貨幣。中國之所以沒有產生超級通貨膨脹，關鍵在于人民幣的信用基石——“土地”——的價值和流動性屹立不倒。一旦房價暴跌，土地就會貶值，信用就會崩潰，泛濫的流動性就會決堤而出。

　　趙燕菁認為，土地財政使房地產成為貨幣的蓄水池。現在的問題是，蓄水池一下子涌入了很多水，眼看越來越滿，怎么辦？廢棄土地財政？

　　趙燕菁的看法是土地財政不可廢，只能慢改：

　　中國未來幾年最大的戰略風險，就是在還沒有替代方案之前，輕率拋棄“土地財政”。從“土地財政”轉向“稅收財政”需要時間。

　　中國城市化最快的城市之一深圳，稅收收入占到政府收入的93%以上，來自土地的收益已經微不足道。但深圳經濟并未為無地可賣而“不可持續”——由于已經完成了原始資本積累，深圳土地財政已經悄然退出。

　　從更長遠的經濟發展階段看，我們今天所擔心的問題，很可能會隨著原始資本積累階段的完成而自動消失。

　　“土地財政”的慣性仍舊強大，只要“土地財政”所占比重大，由政府發行的“股票”（土地）就很難被允許大貶值，這是個特殊的資本市場，由看不見的手起主導作用。

　　3、個人：機會窗口會一扇扇打開

　　有位基金經理和他的同行去看房子，對方在看一套十萬一平的房，這位基金經理覺得太貴了。但他的同行說：這房子經濟平穩2025年20萬/平，如果經濟不好，2020年就20萬了。

　　飆升的房價讓正在北上深奮斗的年輕人感到焦慮，一平10萬已經是天價，10年后就超過20萬，叫人情何以堪。這時應該怎么辦？

　　現在有幾種態度：一種是逃離北上深，另一種是帶著絕望感繼續奮斗，此外可能還有第三條道路：不急著入市，做好自己該做的事，“機會的窗口會一扇一扇地打開”。

　　世聯行董事長陳勁松的建議是“不要跟高房價去硬碰硬”：

　　我們看到新的年輕人的社區正在迅速崛起。新區是年輕人的聚居地，他跟老的豪宅區形成鮮明對比，這在紐約最明顯。紐約一些新區聚集了大量年輕人，非常有活力，比如翠貝卡區、布魯克林區，以前是屠宰場、平民區，現在最時髦的公司在那里，比如谷歌；最好的藝術館在那里，比如惠特尼；最漂亮的餐廳也在那里，現在房價也就漲起來了。

　　同時我們看老區，比如上東區中央公園附近，我認為衰敗得一塌糊涂了，里面就是一些老人，房子的格調，大理石、羅馬柱完全過時了，年輕人都不愿意去。這就是一代人有一代人城市的觀點，一代人有一代人的城市新區。

　　所以說年輕的朋友，“那個老區好的住宅區，土豪把價格搞得那么貴，我一輩子都沒有希望。”我告訴大家，新區成長起來會比老區更火爆、更酷，房價更高。

　　在深圳這種新區明顯嗎？不明顯。我認為的深圳的一些老區，比如說翠貝卡因為是屠宰區，類似于深圳的清水河，你看清水河現在跟華僑城比那價格差了多少？差太多了。事實上就是在那種區現在已經發展得不得了了。

　　這預示著年輕人會改變深圳的城市面貌。不止深圳，各個城市都一樣，你去看長期出租房、城中村那些地方，聚集了大量年輕人，他們正在改變那個區的面貌，因此新的發展或者新的房地產會有大的機會，那不是小機會。我總是說“機會的窗口會一扇一扇地打開”，會一直都有。