從8月份開始，全國房地產(chǎn)市場的神經(jīng)開始緊張，原因無外乎對后市調(diào)控政策可能趨嚴(yán)的猜測，事實上，合肥、廈門、武漢等城市從8月份開始陸續(xù)重啟限購政策，而蘇州、南京等城市則出臺了更嚴(yán)格的土地限價令。

　　但土地市場卻沒有想象中的聽話，從8月份到9月份，全國土地市場不僅沒有明顯降溫，反而愈演愈烈，多個城市土地成交創(chuàng)下最新歷史紀(jì)錄，9月21日南京土地市場再現(xiàn)地王，南京市被逼的只能搖號決定土地使用權(quán)歸屬。

　　越來越瘋狂的土地，誰之過？

　　20天—35幅地王

　　相比大家比較熟悉的樓市限購限貸令，土地市場的限價令似乎更為嚴(yán)格，但土地市場非但沒有降溫，反而更加瘋狂。

　　此前，蘇州、南京出臺土地限價令，鄭州也在9月14日晚出臺《關(guān)于促進房地產(chǎn)市場持續(xù)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，規(guī)定自9月18日起執(zhí)行包括擴大居住用地供應(yīng)規(guī)模、提高土地出讓競買保證金繳納比例等房地產(chǎn)調(diào)控措施，其中還要求土地出讓競買保證金繳納比例提高到100%。

　　但9月份的土地市場依然延續(xù)著此前的瘋狂，南京等地的土地限價令并沒有明顯效果，南京不得不采取搖號的方式?jīng)Q定土地使用權(quán)的歸屬。

　　9月21日，南京土地網(wǎng)拍進入第三場，共有6宗地塊接力出讓，除1宗位于堯化門外，剩下5宗均位于江寧，同時，6宗地均設(shè)有最高限價。無一例外的是，當(dāng)天拍賣的6宗地塊全部達最高限價進入待搖號環(huán)節(jié)。

　　數(shù)據(jù)顯示，截止9月21日，全國合計成交單宗土地超過10億的地塊達到了31宗，其中溢價率超過100%的地塊達到了21宗，如果疊加已經(jīng)觸碰最高限價的南京14宗地塊，合計9月份前三周再次出現(xiàn)了35宗地王地塊。

　　據(jù)了解，上述地王主要集中在南京、無錫、上海、鄭州、青島、武漢等城市，有約8幅土地溢價率超過3倍，其中武漢黃陂區(qū)武湖街地塊溢價率超過486%、東莞茶山鎮(zhèn)橫江村溢價率超過500%。

　　“高地價背后是各類資本追逐土地資產(chǎn)的表現(xiàn)，土地資產(chǎn)泡沫的風(fēng)險不斷加大。” 某房產(chǎn)研究院研究總監(jiān)表示。

　　他認(rèn)為，高地價給房企的壓力有三個層面，“第一是高地價項目使得后續(xù)產(chǎn)品營銷的競爭力削弱，房企的產(chǎn)品經(jīng)營壓力相對會比較大；第二是高地價的前提下，很多用地實際上還有很大的經(jīng)營和追加投資的成本，這會使得此類企業(yè)的財務(wù)壓力繼續(xù)增加；第三，如果碰到融資收緊等問題，那么就會發(fā)現(xiàn)后續(xù)經(jīng)營非常困難。比如近期對于公司債、增發(fā)等政策的收緊，會使得房企的經(jīng)營壓力繼續(xù)增加。”

　　對于地王頻現(xiàn)對后市的壓力，某地產(chǎn)首席分析師指出，未來三年，如果這些地王周圍房價上漲不超過100%，這些地王都將面臨巨大的資金壓力，與入市難度。

　　但問題是，開發(fā)商對未來的房價就如此有信心嗎？

　　他以北京為例分析稱，目前北京的房價銷售均價在3.5萬左右，這部分地王入市的難度依然非常大。對于這1919.38億地王來說，未來3年如果銷售額不到2000億以上，很可能出現(xiàn)部分項目的資金鏈風(fēng)險。

　　政策迭出只有喊話效果？

　　該總監(jiān)指出，房價上漲在前3月出現(xiàn)降溫后，再次出現(xiàn)明顯升溫，主要原因除了地王頻現(xiàn)，還有就是信貸繼續(xù)超發(fā)。

　　“包括杭州等多個城市的限購和限貸政策，最多只有喊話作用，在當(dāng)下資金潮下，這種力度的政策對市場的影響非常微弱，不收緊房地產(chǎn)信貸額度，房價繼續(xù)出現(xiàn)恐慌上漲依然是趨勢。”他分析稱。

　　據(jù)整理，自8月份以來，合肥、廈門、武漢等多地重啟限購措施，如合肥在8月9日出臺限貸政策；廈門出臺限購政策，對擁有2套及以上的本市戶籍居民家庭、擁有一套及以上住房的非本市戶籍居民家庭以及無法提供連續(xù)繳納1年以上社保的非本市戶籍居民家庭暫停銷售144平方米及以下的普通商品房；武漢則從9月1日起提高二套房首付至40%，并對有兩套房以上或兩套房貸均未結(jié)清的，暫停發(fā)放貸款。

　　但上述政策能否取得效果仍需觀望。中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，剛剛過去的2016年8月份，房價漲幅遠遠超過了歷史，70大城市新建商品房住宅平均環(huán)比漲幅高達1.26%，二手房住宅平均環(huán)比漲幅高達0.89%，刷新了單月上漲歷史紀(jì)錄。

　　數(shù)據(jù)顯示，8月漲幅最高的分別是鄭州、上海、無錫、合肥、福州、南京、廈門、北京、石家莊、天津、杭州、濟南、武漢，其中鄭州成為8月全國二手房新房漲幅最高的城市。

　　“在7月房地產(chǎn)信貸占接近100%信貸額度基礎(chǔ)上，9月14日，央行發(fā)布8月金融統(tǒng)計數(shù)據(jù)報告顯示，當(dāng)月人民幣貸款增加9487億元，同比多增1391億元。分部門看，其中住戶部門貸款增加6755億元，個人貸款的中長期貸款當(dāng)中，基本住房按揭貸款，8月個人貸款當(dāng)中的5286億元中長期貸款，占當(dāng)月人民幣總貸款的55.7%，8月過半信貸又都是房貸，而且在7月4773億元的基礎(chǔ)上又多增加了513億。”張大偉分析稱，資產(chǎn)潮依然洶涌。