戰(zhàn)略布局和價值判斷,是房企產(chǎn)業(yè)鏈中重要的環(huán)節(jié)，由此延伸出投資拿地、開發(fā)、產(chǎn)品銷售、現(xiàn)金回籠、物業(yè)管理，直至新一次拿地，閉環(huán)完成。

　　近年中國房地產(chǎn)市場高速發(fā)展，城市分化加劇，核心一二線城市房地雙高輪番領(lǐng)漲，而三四線城市去化老大難。核心城市價值回歸左右房企的戰(zhàn)略布局，使后者的投資價值趨同，回歸一二線、遠(yuǎn)離三四線城市幾乎成為所有品牌房企的共同選擇。

　　2016年此狀況尤甚，房企的選擇往往意味深長。有房企重倉深圳、冒險拿價格比自身市值更高的土地，也有房企公開宣布全面退出三四線城市的土地開發(fā)。

　　三四線城市的銷售魔咒

　　2016年上半年，國內(nèi)信貸款凈寬松，房地產(chǎn)銷售情況總體良好。國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，今年1-6月，全國商品住宅銷售面積、金額分別為5.7億平方米和4.2萬億元，同比分別上升 28.6%和44.4%。 自2014年下半年以來，國內(nèi)大中城市商品住宅銷售回升已持續(xù)20個月，全國整體成交回暖也已持續(xù)15個月。

　　萬科(000002.SZ)是國內(nèi)研究房地產(chǎn)市場最有心得的房企。在其長期觀察的北上廣深莞佛等14個一二線及環(huán)一線城市中，1-6月商品住宅銷售面積同比上升了45.0%，而新房批準(zhǔn)預(yù)售面積同比僅增長 9.2%。至6月底，上述城市的新房庫存下降至1.1 億平方米(2015年底為1.4 億平方米)，去化周期由2015年底的8.4個月縮短至6.6 個月。但與此同時，此前土地供應(yīng)較多、人口增長較慢甚至負(fù)增長的三四線城市，庫存壓力仍然較大，情況并沒有根本好轉(zhuǎn)。

　　價格是更加直觀的因素，一線城市、二線城市和三線城市之間漲幅有別。據(jù)中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)，上半年一線城市累計上漲12.79%，二線城市累計上漲5.33%，三線城市累計上漲4.27%，而環(huán)一線城市東莞、中山、惠州漲幅超過25%，居全國前列。

　　城市基本面差、土地供應(yīng)多、人口增長慢、房價可調(diào)節(jié)空間少、利潤率低、庫存去化慢，三四線城市的銷售問題成為房企們難解的魔咒。

　　同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉告訴第一財經(jīng)記者，“三四線城市的市場空間容量有限，在過去五年中，三四線城市平均每年新房成交面積在200萬平方米左右，假若開發(fā)商拿了一個建面20萬平方米的項目，要賣好幾年，庫存難以去化，開發(fā)商也很難展示身手。”

　　對于曾在早年囤貨三四線的房企而言，主旋律仍是結(jié)構(gòu)調(diào)整。減少甚至完全退出三四線城市的土地開發(fā)是多個品牌房企的共同選擇。

　　深圳控股營運總監(jiān)朱國強對第一財經(jīng)記者說，除了環(huán)一線城市如東莞、惠州等城市外，公司今后將不再在三四線城市拿地，目前已有的項目中設(shè)法與當(dāng)?shù)卣畢f(xié)商退地。據(jù)深圳控股中報顯示，今年上半年，公司已退還河源市和泰州土地，下半年將繼續(xù)推進泰州、三水、馬鞍山等項目的處置工作。

　　房企投資選擇趨同

　　在2010年前后，三四線城市曾是開發(fā)商的大愛。彼時房地產(chǎn)市場大熱，一二線城市受到嚴(yán)格的調(diào)控，開發(fā)商以為三四線城市會是新的市場，紛紛投身而進，參與者包括華潤置地(橡樹灣潤景公館)、碧桂園以及恒大等。

　　但很快，三四線城市項目相對較低的毛利率使房企們后悔。國泰君安證券分析師劉斐凡對第一財經(jīng)記者表示，從恒大，碧桂園，華潤，中海，深圳控股等房企的數(shù)據(jù)披露來看，一二線項目毛利率明顯高于三四線。綜合來看，一線大多數(shù)項目毛利都能在30%以上，二線城市項目也多能保持25%以上毛利率，三四線項目普遍毛利差異一二線項目。

　　朱國強道出真相，“20個城市不如深圳一個城市賺的多，未來將聚焦深圳大本營。”國泰君安證券分析師劉斐凡告訴記者，深圳控股其深圳項目毛利高達(dá)50%，而其三四線項目的毛利率僅為25%左右。

　　由于市場容量有限，價格指數(shù)低，購房群體對價格敏感，整體而言三四線城市對銷售金額的貢獻(xiàn)度低于一二線城市。以華潤置地(01109.HK)為例，2010年銷售面積只有218萬平，同比2009年只上漲1.3%，而銷售金額只有222.6億元，同比下降11.3%。當(dāng)時，吳向東等管理層認(rèn)為，因2010年比2009年多了更多二三線城市項目。

　　為了更長遠(yuǎn)的發(fā)展，房企不得不收心回歸一二線城市。劉斐凡認(rèn)為，在市場分化的行情下，一二線城市樓市火爆，三四線城市樓市不溫不火，因此一二線項目銷售更有保障，房企在一二線拿地?zé)崆闀哂谌木€。加之，這一年多的去化，房企在一二線城市土地儲備也會下降，有在一二線城市補充土地儲備的需求，兩者相加，房企扎堆在一二線拿地。

　　一二線城市房價地價雙高。在萬科監(jiān)測的14 個城市中，住宅 (含商住)土地供應(yīng)面積、成交面積同比分別增長 15.3%和 47.5%，1季度土地溢價率上升至 1.41，2季度則進一步攀升至 1.93，地價貴過周邊房價的地王頻頻出現(xiàn)。

　　房企對一二線城市土地的熱衷和追求在深圳體現(xiàn)得淋漓盡致。6月8日，其時市值僅為150億港元的龍光地產(chǎn)(03380.HK)拿下深圳光明的一宗商住地，大眾嘩然。而房企豪賭深圳房價上漲的背后仍是毛利率在作怪。

　　大部分房企已對布局和項目結(jié)構(gòu)進行優(yōu)化調(diào)整，并在拿地過程中有意向一二線城市傾斜。根據(jù)各家房企公布的中報可知，今年上半年萬科一共獲取了70個新項目，除了南通等少數(shù)幾個三線城市外，其他全部為一二線城市和環(huán)一線城市；華潤置地4209萬平方米總土儲中，一二線城市土儲占比達(dá)72%，能滿足3-5年的發(fā)展需求；深圳控股2016年全年可售貨值將近290億元，其中80%的貨值均位于深圳；中海外主席兼行政總裁郝建民則表示，公司將繼續(xù)關(guān)注中國一二線城市。