地王和搶購是2016年中國樓市最熱的兩個關(guān)鍵詞，與此相對的是樓市銷售的兩極分化。根據(jù)國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)，7月末，商品房待售面積71382㎡。房企不斷的買地所帶來的超高負債率以及購房者瘋狂搶購帶來的銀行超高房貸占比引發(fā)各界對樓市的擔(dān)憂。

　　“地王”與超高負債率

　　今年以來，全國的土地市場在一輪又一輪的地王大戰(zhàn)中持續(xù)著熱度。房企們用了超過4000億的資金買地，隨之而來的是房企的負債率居高不下。

　　根據(jù)房天下對上市房企半年報統(tǒng)計整理，內(nèi)地90家上市房企負債率在60%~80%之間。其中最高的當(dāng)屬目前歸屬于京投銀泰以及魯商置業(yè)，二者分別為93.03%和92.76%。而房企前三名的萬恒綠的負債率雖有所下降但仍舊高企，三者負債率分別為78.06%、77.61%和88.21%。

　　沒有對比沒有說服力。內(nèi)地房企與香港房企的對比可知一二。房天下統(tǒng)計了同期香港7家房企，以其中負債率最高的三家，和記黃埔、嘉里建設(shè)和恒隆地產(chǎn)做對比。上半年這三家香港上市房企的負債率分別為41.25%、36.67%和27.65%。內(nèi)地房企負債率與港企相比普遍高30~50個百分點，不可謂不高。

　　就算不以中國房企比較，根據(jù)房天下對國外房企半年報研讀，新加坡遠東機構(gòu)，日本三井不動產(chǎn)以及美國Lennar的負債率分別為44.88%、41.4%和57.15%。內(nèi)地房企負債率普遍比國外房企負債率高20~40個百分點。

　　那么，如此之高的負債率是不是就說明了中國樓市面臨崩盤呢？有觀點認為實體經(jīng)濟的資本金充足率保持在35%以上，即資產(chǎn)負債率控制在65%以下，杠桿設(shè)定在2.85倍以下，企業(yè)應(yīng)該是安全健康的，融資才可持續(xù)。一般的企業(yè)若資產(chǎn)負債率突破80%以上，可持續(xù)融資就會遇到巨大困難，遇有風(fēng)吹草動，債務(wù)鏈就有斷裂的危險；若資產(chǎn)負債率超過90%，那么離資不抵債就僅有一步之遙。

　　“離婚買房”與超高房貸占比

　　8月31日，上海再次出現(xiàn)離婚買房潮，場面堪比2011年上海限購時出現(xiàn)的離婚潮。 處于風(fēng)暴中心的上海徐匯區(qū)民政局不得不出臺“熔斷機制”限號離婚。“買房式離婚”這一中國特有的奇葩現(xiàn)象也表明熱點城市樓市的火爆。

　　目前熱點城市的火爆還體現(xiàn)在超高的房貸量之中。根據(jù)央行公告，截至7月末，當(dāng)月人民幣貸款增加4636億元，同比少增1.01萬億元。住戶部門貸款增加4575億元。而根據(jù)房天下對上市的12家大型銀行和15家城商行半年報統(tǒng)計顯示，個人住房按揭貸款占比均超過4成。而五大行個貸額中房貸占比平均高達73.82%。

　　超高房貸占比存在較高的金融風(fēng)險。事實上，2008年美國次貸危機就和高房貸比有關(guān)，彼時，美國大眾向銀行申請房貸，而銀行為了避免流動性風(fēng)險將這些貸款打包賣出，形成次級貸款。隨著房地產(chǎn)泡沫的破裂，房貸違約導(dǎo)致整個金融鏈崩潰，最終導(dǎo)致金融危機爆發(fā)。

　　面對如今銀行超高的房貸占比亞太城市房地產(chǎn)研究院院長謝逸楓就指出，貸款還得靠房貸，居民中長期貸款增加了4773億，就是7月的總量，可見企業(yè)需求是沒有新增了。從7月的金融數(shù)據(jù)可以得出，除了房地產(chǎn)外的實體經(jīng)濟都沒有從金融體系獲得資金，民間固定資產(chǎn)投資滑坡似下降。干啥都不掙錢，企業(yè)不想投資。當(dāng)整個市場只剩下房地產(chǎn)還在不斷地拉升，只有房地產(chǎn)在擴張，一業(yè)興而百業(yè)衰的時候，天知道，它能維持多久。