近日，上海一則樓市新政傳言瘋狂發(fā)酵，雖然官方否認(rèn)了傳言，但筆者認(rèn)為，這也很難阻擋投資客想法設(shè)法進(jìn)入樓市的沖動(dòng)，“假離婚”投資買房的動(dòng)機(jī)仍將持續(xù)，因?yàn)槟睦镉型顿Y回報(bào)，資金必然流向哪里。當(dāng)前來(lái)看，房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期仍然存在，投資客此時(shí)進(jìn)場(chǎng)仍然有利可圖，這成為投資客持續(xù)進(jìn)入樓市的很重要的原因。

　　從投資客進(jìn)場(chǎng)的形式來(lái)看，并非只有通過“假離婚”投資買房，還有以公司形式投資購(gòu)房、房企員工炒自己的房子、以海外戶籍身份投資購(gòu)房，等等。此外，投資客不僅僅局限于在本城市投資，與以往不同的是，由于各個(gè)城市樓市基本面復(fù)蘇進(jìn)程不一，投資客資金也根據(jù)不同城市的特征開始在這些城市間輪動(dòng)，這進(jìn)一步推動(dòng)了這些城市的樓市熱度升溫，各個(gè)城市間也形成輪動(dòng)上漲的局面。筆者認(rèn)為，根據(jù)市場(chǎng)發(fā)展階段不同，投資客進(jìn)場(chǎng)的特征不同，可以將今年樓市投資客的進(jìn)場(chǎng)特征劃分為三個(gè)階段：

　　第一個(gè)階段基本為第一季度，投資客以一線城市和部分核心二線城市為中心，投資目標(biāo)為本市優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，投資客轉(zhuǎn)戰(zhàn)各個(gè)板塊，尋求價(jià)值洼地，以期望獲得不錯(cuò)的投資收益。

　　第二個(gè)階段，基本為4-7月這個(gè)時(shí)間段，投資客開始在一線城市周邊輪動(dòng)，本市非住宅也成為獵取對(duì)象，投資客活動(dòng)范圍基本在一個(gè)經(jīng)濟(jì)圈。今年3月底，京滬深樓市新政出臺(tái)或從執(zhí)行層面從嚴(yán)，投資客的購(gòu)房資格受到限制，因此，投資客開始轉(zhuǎn)戰(zhàn)類住宅產(chǎn)品，周邊核心熱點(diǎn)城市的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目也成為它們獵取的對(duì)象，比如長(zhǎng)三角經(jīng)濟(jì)圈的上海投資客開始轉(zhuǎn)戰(zhàn)蘇州、杭州，京津冀經(jīng)濟(jì)圈北京的投資客開始轉(zhuǎn)戰(zhàn)天津、北三縣、廊坊等。同時(shí)，經(jīng)濟(jì)圈內(nèi)熱點(diǎn)城市樓市也帶動(dòng)周邊樓市的投資，比如長(zhǎng)三角經(jīng)濟(jì)圈蘇州樓市的火熱導(dǎo)致蘇州的投資客轉(zhuǎn)戰(zhàn)無(wú)錫，常州的交易量也被帶動(dòng)起來(lái)，杭州的火熱帶動(dòng)了寧波等城市交易量開始活躍。

　　第三個(gè)階段，8月份至今，出現(xiàn)跨區(qū)域跨經(jīng)濟(jì)圈的投資輪動(dòng)現(xiàn)象。此時(shí)一線城市、核心二線城市(比如蘇州、南京、合肥、廈門、杭州等)的房?jī)r(jià)已經(jīng)被炒高，對(duì)于投資客來(lái)講，此時(shí)進(jìn)入可能有投資風(fēng)險(xiǎn)，部分敏感的投資客開始轉(zhuǎn)戰(zhàn)那些房?jī)r(jià)還處于價(jià)值洼地，未來(lái)仍然有上漲空間的其他二線城市，比如長(zhǎng)沙、鄭州、南昌、天津等等。據(jù)筆者了解，一部分上海的投資已經(jīng)開始轉(zhuǎn)戰(zhàn)上述二線城市。

　　是什么因素促使投資客轉(zhuǎn)戰(zhàn)不同經(jīng)濟(jì)圈、不同城市的樓市。筆者認(rèn)為有以下幾個(gè)方面的因素：

　　第一、貨幣政策寬松，資金成本低，資產(chǎn)配置需求驅(qū)動(dòng)投資客投資樓市。當(dāng)前貨幣政策相對(duì)寬松，貸款利率成本也較低，對(duì)于高凈值人群來(lái)講，有富裕的資金但是沒有有效的資金投向，資產(chǎn)配置需求驅(qū)使這些人群將資金投向房?jī)r(jià)正處于上漲通道的樓市。從投資先后順序來(lái)看，首先關(guān)注一線城市，再次是一線城市所處經(jīng)濟(jì)圈內(nèi)的核心二線，然后是一般二線城市，這樣的投資客資金輪動(dòng)導(dǎo)致不同城市間的樓市也出現(xiàn)輪番上漲。

　　第二、地王推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲預(yù)期，導(dǎo)致投資客轉(zhuǎn)戰(zhàn)仍然處于價(jià)值洼地的城市。今年一季度，隨著地王頻出，推動(dòng)樓市進(jìn)入量?jī)r(jià)齊升的狀態(tài)，如蘇州、南京、合肥等核心熱點(diǎn)城市，投資客開始關(guān)注這些城市，引領(lǐng)當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)進(jìn)入“全民炒房”時(shí)代。隨著其他二線城市基本面的好轉(zhuǎn)，如武漢、鄭州等等，當(dāng)?shù)氐赝醯某霈F(xiàn)推動(dòng)了房?jī)r(jià)上漲，投資客也借機(jī)進(jìn)入這些還處于價(jià)值洼地的樓市進(jìn)行投資，形成投資資金的輪動(dòng)效應(yīng)。

　　第三、城市基本面復(fù)蘇進(jìn)程不一導(dǎo)致投資客輪動(dòng)投資的時(shí)間出現(xiàn)錯(cuò)峰。隨著各城市暫停或放緩供地、“去庫(kù)存”政策的落實(shí)，一部分二線城市去庫(kù)存壓力消失，城市的投資價(jià)值開始顯現(xiàn)，如長(zhǎng)沙、濟(jì)南、青島、天津等。此時(shí)，這些城市的價(jià)值有比較好的成長(zhǎng)空間，房?jī)r(jià)仍然處于價(jià)值低谷期，投資客開始在這些城市間輪動(dòng)，最終促使這些城市供求的改善，房?jī)r(jià)也呈現(xiàn)快速上漲態(tài)勢(shì)。

　　第四、高鐵的開通及經(jīng)濟(jì)圈間、城市間產(chǎn)業(yè)的關(guān)聯(lián)促使投資客出現(xiàn)跨區(qū)域輪動(dòng)。高鐵的開通導(dǎo)致城市間交通更加便利，原來(lái)城市間交通由距離衡量現(xiàn)在改為時(shí)間，同一個(gè)經(jīng)濟(jì)圈基本在2小時(shí)交通圈范圍內(nèi)，中東部不同經(jīng)濟(jì)圈也基本在4-6個(gè)小時(shí)，這樣，城市間人群因?yàn)楫a(chǎn)業(yè)關(guān)系的流動(dòng)會(huì)更加頻繁，促使經(jīng)濟(jì)圈內(nèi)甚至跨經(jīng)濟(jì)圈樓市投資輪動(dòng)效應(yīng)的出現(xiàn)。

　　當(dāng)大街小巷阿姨大媽們都開始討論投資買房(或炒股)的時(shí)候，風(fēng)險(xiǎn)也就要來(lái)臨了。

　　就樓市投資來(lái)講，資金的輪動(dòng)導(dǎo)致不同的市場(chǎng)先后出現(xiàn)房?jī)r(jià)快速上漲與市場(chǎng)交易量?jī)r(jià)的透支。對(duì)于首先出現(xiàn)輪動(dòng)的一線城市、核心二線城市來(lái)講，在投資客驅(qū)動(dòng)之下，樓市已經(jīng)出現(xiàn)周期性的高點(diǎn)，樓市將步入調(diào)整的周期。對(duì)于還未出現(xiàn)快速上漲的長(zhǎng)沙、鄭州、青島、濟(jì)南、重慶等城市而言，現(xiàn)在仍然有投資價(jià)值可尋，但是在下一輪輪動(dòng)上漲之后也將進(jìn)入周期的高點(diǎn)。

　　此外，從政策層面來(lái)看，部分城市因?yàn)闃鞘羞^熱已經(jīng)出臺(tái)調(diào)控措施，比如京滬深、廈門、蘇州、南京等。從政策趨勢(shì)來(lái)看，上述熱點(diǎn)城市仍然存在政策層面“降杠桿”收信貸的可能性，并且隨著調(diào)控政策的從嚴(yán)執(zhí)行，上述城市的短期投資價(jià)值正在降低，投資風(fēng)險(xiǎn)在增加。

　　從市場(chǎng)趨勢(shì)來(lái)看，如果上述熱點(diǎn)城市9月份前后出臺(tái)“降杠桿”收信貸措施，樓市新政從嚴(yán)執(zhí)行，市場(chǎng)成交量勢(shì)必會(huì)出現(xiàn)下滑(當(dāng)前深圳、蘇州已經(jīng)出現(xiàn)下滑和回調(diào)的趨勢(shì))，供應(yīng)量的增加也為“金九銀十”的市場(chǎng)帶來(lái)一些不確定性。預(yù)計(jì)明年上半年市場(chǎng)去化周期會(huì)進(jìn)一步回升至12個(gè)月以上，一些樓盤價(jià)格有可能會(huì)在2017年年中出現(xiàn)下調(diào)，尤其是本輪樓市上漲幅度較大的中高端樓盤以及“地王”頻出的板塊極有可能率先降價(jià)。屆時(shí)，核心一二線城市房?jī)r(jià)上漲預(yù)期打破，投資客開始退場(chǎng)，核心城市周邊的城市也會(huì)出現(xiàn)降溫，市場(chǎng)將回歸以居住和改善為主的理性市場(chǎng)。

　　因此，當(dāng)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)來(lái)臨之后，投資客將退場(chǎng)，資金在各個(gè)城市間的輪動(dòng)效應(yīng)也就此結(jié)束，市場(chǎng)調(diào)整期正式拉開帷幕，樓市也將進(jìn)入新一輪僵持時(shí)期。