在房地產市場“地王”頻現的背景下，原本樓市一再強調的“去庫存”任務，至少在很多熱點城市當中，已經被更急迫的“去杠桿”任務所取代。

　　為什么熱點城市要去杠桿？這要從我國金融資源配置的三個不平衡說起。

　　一是行業的不平衡性，當前中國經濟正處于“三期疊加”的新常態時期，金融部門基于安全性的考慮，對很多行業的介入都比較謹慎，相對而言，房地產有實物資產抵押，需求增長空間仍然較大，所以銀行等金融機構對房地產是重金投入。

　　二是區域的不平衡性。大城市特別是東部地區大城市占據了金融資源的主要份額，中小城市的審批權限和信貸規模都相對較小，這些城市一般難于獲得足夠金融支持。

　　三是公司的不平衡性。隨著房地產進入白銀時代，行業集中度也在不斷提升，金融部門處于安全考慮把金融資源主要投向了大型開發商。根據數據顯示，2016年上半年中國TOP100房企集中度同比增加4.05個百分點，達到44.35%，占整個房地產市場份額近半。

　　除了金融資源分布的不平衡性以外，房地產區域發展也存在較強的不平衡性。據統計2016年上半年中國十大熱點城市（主要在東部）總銷售金額占全國總銷售金額的34.55%。金融資源的三個不平衡與房地產區域發展的不平衡結合在一起，就會導致這樣一個結果：金融部門的資金相對集中到了房地產，投入房地產的資金又集中到了東部大城市和大型開發商。

　　正因為如此，我們看到滬寧杭等城市房價高漲，“地王”屢見不鮮，而且基本都被大型開發商獲取。在金融資源過于集中少數熱點城市和少數開發商的情況下，去杠桿就顯得非常必要了。

　　先看需求側的按揭杠桿：目前首套按揭大都執行首付最低20%的標準，二套和三套房按揭的首付比重也比前幾年限購限貸期間有較大下浮，按揭杠桿率對于刺激或抑制需求，提高或降低購房能力具有比較明顯的作用。

　　目前各城市房地產市場分化十分嚴重，在部分城市庫存嚴重積壓的同時，一線城市和少數二三線城市卻處于庫存短缺、房地產供不應求的狀態，如上海、南京、深圳、蘇州、杭州、合肥、廈門等地的住宅消化周期都在6個月以下，有的只有3個月，明顯供不應求。

　　在這些熱點城市，房地產調控政策應該是積極抑制需求，擴大供給，大力補庫存而不是去庫存。抑制需求的有效辦法之一就是降低按揭杠桿，熱點城市的按揭政策必須因地制宜，首套房可以繼續執行較低首付比例，但對于二套房按揭應該提高首付成數，第三套房首付成數應該更高，必要時可以考慮停止第三套房的按揭。

　　房地產的區域性和波動性都很強，按揭政策應該因地制宜，保持較強的靈活性和及時性。由于各城市房地產發展分化嚴重，按揭等金融政策的調整權限應該下放給地方政府和地方人行和銀監部門，房地產調控責任主要落實到地方，地方政府要建立起短效調控機制，根據市場變化及時抑制或刺激，和長效調控機制相結合。

　　其次看供給側的杠桿。從開發貸看，銀行以前對住宅項目普遍執行自有資金不低于30%標準，目前很多銀行下調至25%標準，熱點城市可以考慮提高自有資金比例。供給側杠桿重點在土地款融資杠桿，銀行開發貸明確是不能支付土地款的，但隨著資管計劃的放開，土地款融資近幾年迅猛發展。各大城市拿地的主力軍——前20強房企的土地款融資比例目前可能達到3：7的比例，等于說30億元的一塊地，自己出9億元就夠了。有這樣高的杠桿率，勢必會對地價乃至房價上漲起到推波助瀾的作用，不利于房地產業和金融業的健康發展。

　　最后去杠桿還要結合開發商情況來實施。房地產調控既要因城施策，還要考慮因企施策。如果開發商借助過高的杠桿率去不斷競拍高價地，這對企業和金融部門來講都是一種風險。金融部門應該加強企業研究，摒棄唯規模論，無論是銀行信托，還是股市債市，對于大型開發商都應實施差別化政策，把杠桿率降低到合理水平。

　　高地價高房價會抬高城市商務綜合成本，加大居民購房壓力，削弱城市活力。熱點城市不能被眼前利益蒙蔽雙眼，必須保持清醒頭腦，根據中央因城施策精神，在需求側和供給側兩方面降低杠桿，給樓市及時降溫，促進房地產和金融行業更加健康發展。