2016年上半年中國房地產(chǎn)市場發(fā)展經(jīng)歷了一次過山車。一季度住宅銷量大幅增長，隨后于二季度逐步降溫。部分二線城市房價(jià)大漲導(dǎo)致地方政府出臺新一輪樓市收緊措施。開發(fā)商如何看待2016下半年的樓市前景？特別是三線及以下城市樓市狀況如何？為評估上半年樓市發(fā)展?fàn)顩r及衡量下半年開發(fā)商的市場信心，我們在今年7月再次開展中國房地產(chǎn)市場半年度專項(xiàng)調(diào)研，聚焦三線及以下城市未上市的中小開發(fā)商。

　　最新一期調(diào)研結(jié)果顯示，2016上半年開發(fā)商建設(shè)活動加速，且下半年該勢頭似還將延續(xù)。2016年上半年新開工項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度有所改善。上半年新開工樓盤總建筑面積完工率由2014年同期的23%、2015年同期的18%增加至36%。由于在建住宅項(xiàng)目完工可推動售樓收入回籠，預(yù)計(jì)下半年開發(fā)商仍將延續(xù)建設(shè)活動加速這一勢頭。

　　但土地市場顯得不慍不火。地方政府土地成交量略有下滑，同時(shí)不同城市開發(fā)商拿地意愿出現(xiàn)分化。土地價(jià)格上漲仍然值得關(guān)注，并導(dǎo)致開發(fā)商對拿地仍持謹(jǐn)慎態(tài)度。多數(shù)受訪開發(fā)商預(yù)計(jì)下半年地價(jià)漲幅或在10%以內(nèi)。

　　不同于一二線城市住宅銷售大幅增長，我們調(diào)研的三線及以下城市受訪開發(fā)商表示上半年銷售較為平穩(wěn)。無普遍復(fù)蘇亦無顯著惡化。上半年受訪開發(fā)商本地住宅銷售平穩(wěn)有助于消化部分庫存，但去庫存仍未結(jié)束。多數(shù)開發(fā)商仍有望達(dá)成既定的全年銷售目標(biāo)，但對下半年銷售前景仍持謹(jǐn)慎態(tài)度。購房價(jià)格優(yōu)惠幅度減弱，相反，上半年住宅平均售價(jià)顯露上行趨勢，漲幅在10%-20%的范圍內(nèi)。但開發(fā)商仍保留其他優(yōu)惠措施加速住宅銷售。部分開發(fā)商提供降低首付比例或首付分期付款，另有開發(fā)商提供買房贈禮等優(yōu)惠。此次調(diào)研顯示首套房購房者占總購房者的比例由2016年1月調(diào)研的50%降至43%，改善型需求購房者占比由上期調(diào)研的43%上升至46%。盡管真實(shí)購房需求仍占據(jù)市場主導(dǎo)地位，投機(jī)性炒房購房者占比仍由上期調(diào)研的7%升至11%。據(jù)受訪開發(fā)商反饋稱，上半年庫存消化已加速，但去庫存或難以快速結(jié)束。既有住宅存量去庫存或仍是受訪開發(fā)商本地市場的主題。

　　此次調(diào)研結(jié)果顯示開發(fā)商融資初步顯露再度承壓跡象。可能會削弱開發(fā)商未來擴(kuò)張意愿。當(dāng)被問及主要融資渠道時(shí)，受訪開發(fā)商表示售樓收入融資趨于更加重要。銀行貸款、售樓收入和自有資金是開發(fā)商三大主要融資渠道。鑒于地方債市違約案例增多，開發(fā)商表示通過發(fā)行債券融資的困難加大。整體融資狀況方面，多數(shù)受訪開發(fā)商稱企業(yè)現(xiàn)金流狀況略顯緊張或稍令人擔(dān)憂， 若銷售無起色則情況將更為糟糕。我們注意到開發(fā)商融資狀況并未改善，融資成本趨于再度由低位回升。

　　開發(fā)商違約案例持續(xù)出現(xiàn)。受訪開發(fā)商預(yù)計(jì)下半年違約風(fēng)險(xiǎn)將小幅增加，但預(yù)計(jì)違約現(xiàn)象并不會大幅攀升。多數(shù)受訪開發(fā)商反饋稱銀行及非銀行融資均出現(xiàn)部分違約案例。盡管并不普遍，但三分之二的受訪開發(fā)商預(yù)計(jì)下半年違約案例將增加，表明出對房地產(chǎn)市場違約風(fēng)險(xiǎn)的擔(dān)憂。受訪者稱拖欠供應(yīng)商付款仍較普遍，但拖欠當(dāng)?shù)卣豌y行付款較為罕見。

　　受訪開發(fā)商預(yù)計(jì)下半年地方政府樓市政策將進(jìn)一步放松，但預(yù)計(jì)中央政府樓市政策趨于中性。開發(fā)商預(yù)計(jì)不同城市樓市政策將出現(xiàn)更多分化。盡管部分二線城市上半年房價(jià)大幅上漲導(dǎo)致地方政府樓市政策有所收緊，受訪的三線及以下城市開發(fā)商預(yù)計(jì)地方政府樓市政策將進(jìn)一步放松以支撐市場需求。至于不同形式的樓市政策措施，受訪開發(fā)商預(yù)計(jì)對購房者首付比例或?qū)⒕S持不變或進(jìn)一步下調(diào)；按揭貸款利率或?qū)⒊制剑环康禺a(chǎn)交易稅及購房補(bǔ)貼的支持力度或加大；同時(shí)2016年底前購房者戶籍限制有望小幅放松。

　　最新一期開發(fā)商調(diào)研結(jié)果顯示下半年中國地產(chǎn)開發(fā)商情緒顯露疲軟跡象。同時(shí)我們注意到基于調(diào)研的開發(fā)商信心指數(shù)顯示其走勢呈現(xiàn)出清晰的三年一輪周期性變化。最近一輪周期已于今年上半年達(dá)到峰值；7月該指數(shù)下降或預(yù)示中國樓市可能將面臨降溫。我們預(yù)計(jì)2016年中央政府樓市政策將盯住兩大目標(biāo)：去庫存和支持真實(shí)需求。鑒于2016上半年三線及以下城市樓市并未顯著回暖，下半年地方政府樓市政策有望維持寬松并專注于抑制違約風(fēng)險(xiǎn)及推動市場去庫存。