一邊是居高不下的商品房庫存數(shù)量，一邊是讓百姓望而生嘆、漲了又漲的房價(jià)，樓市的吊詭之處在這對矛盾中顯露無疑。年初，省政協(xié)委員陳書明提出提案，建議穩(wěn)步實(shí)施房地產(chǎn)去庫存，妥善引導(dǎo)開發(fā)商降價(jià)，“找準(zhǔn)各方利益的平衡點(diǎn)，審慎平穩(wěn)地把房價(jià)降下來”。8月15日，省政協(xié)召開重點(diǎn)提案辦理協(xié)商會。據(jù)了解，省住建廳在答復(fù)上述提案時(shí)表示，該廳有關(guān)會議和文件中已提出，商品房庫存量較大的市縣，可以通過政府財(cái)政補(bǔ)貼和鼓勵開發(fā)商自愿讓利相結(jié)合的方式，加快化解庫存。

　　焦點(diǎn)一：委員聲音

　　商品房庫存量大、去庫存周期長

　　應(yīng)引導(dǎo)開發(fā)商降價(jià)去庫存

　　談起房地產(chǎn)去庫存的話題，政協(xié)委員有話要說。年初，省政協(xié)委員陳東明提出了《關(guān)于穩(wěn)步實(shí)施房地產(chǎn)去庫存的建議》。他認(rèn)為，房地產(chǎn)業(yè)是山東省地方財(cái)政的重要支柱，但也面臨巨大存量有待消化的問題。從2014年的數(shù)據(jù)來看，截至2014年年底，全省商品房庫存1.6億平方米，去庫存化周期達(dá)到27.3個(gè)月。大量商品房滯銷不僅影響投資信心，還使與房地產(chǎn)相關(guān)的水泥、鋼鐵、玻璃、工程機(jī)械等行業(yè)去產(chǎn)能過程緩慢，盈利難度加劇，“如不妥善解決將有可能引發(fā)連鎖反應(yīng)”。

　　因此，陳東明建議穩(wěn)步實(shí)施房地產(chǎn)去庫存，并妥善引導(dǎo)開發(fā)商降價(jià)。但他也表示，房地產(chǎn)降價(jià)不是政府減稅讓利、企業(yè)降低收入預(yù)期這么簡單，一線、二線城市和三、四線城市的情況各不相同，“一刀切”式的粗暴降價(jià)會導(dǎo)致二手房集中拋售、不良貸款增加、潛在購房者持幣觀望。因此，應(yīng)該建立降價(jià)風(fēng)險(xiǎn)評估和協(xié)調(diào)機(jī)制，找準(zhǔn)各方利益的平衡點(diǎn)，“審慎平穩(wěn)地把房價(jià)降下來”。

　　焦點(diǎn)二：數(shù)讀樓市

　　山東新建商品房銷售均價(jià)為5687元/㎡

　　非住宅商品房去庫存“壓力山大”

　　當(dāng)前，山東的樓市表現(xiàn)如何?相關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，上半年全省銷售商品房4270萬平方米，實(shí)現(xiàn)銷售額2428億元，同比分別增長了16.5%、19.4%。另據(jù)網(wǎng)簽最新數(shù)據(jù)顯示，今年1月至7月，全省房地產(chǎn)交易量高達(dá)10528萬平方米，實(shí)現(xiàn)交易額5832億元，同比分別增長了33.2%、39%。

　　部分一、二線城市房價(jià)大幅飆升的狀況，并沒有在山東出現(xiàn)。上半年，山東新建商品房銷售均價(jià)每平方米為5687元，比全國平均水平低1884元;同比上漲2.5%，低于全國平均增速8.6個(gè)百分點(diǎn)。

　　從2014年的數(shù)據(jù)來看，山東的商品房庫存面積較大，去庫存化周期也比較長，那么現(xiàn)在呢?據(jù)介紹，到7月底，全省庫存商品房去化周期為18個(gè)月，同比縮短了6個(gè)月;其中，庫存商品住宅去化周期13個(gè)月，處在11—14個(gè)月的最佳供需平衡區(qū)間。但是，非住宅庫存化解壓力還比較大。全省商鋪、寫字樓等非住宅庫存平均去化周期比上年底增加了3個(gè)月，目前高達(dá)54個(gè)月，有6個(gè)市超過70個(gè)月。另外，縣市庫存去化周期也比較長，縣市庫存占全省總量的三分之二，平均去化周期超過24個(gè)月。

　　焦點(diǎn)三：破題之策

　　在商品房庫存量大的市縣，鼓勵開發(fā)商讓利

　　將允許在建商品住房調(diào)整套型結(jié)構(gòu)

　　推動商品房去庫存，山東準(zhǔn)備怎么干?據(jù)悉，省住建廳在答復(fù)上述提案表示，開發(fā)商是否降價(jià)取決于其自身經(jīng)營狀況和下步發(fā)展方向，因此，從未推行“一刀切”模式的粗暴降價(jià)措施，今后也不會這么辦。從山東大中城市和縣市房地產(chǎn)市場實(shí)際出發(fā)，省住建廳有關(guān)會議和文件中提出，庫存量較大的市縣，可以通過政府財(cái)政補(bǔ)貼和鼓勵開發(fā)商自愿讓利相結(jié)合的方式，加快化解庫存。

　　談及商品房去庫存這一話題，省國土廳相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，下一步，將適度調(diào)整商品房供應(yīng)結(jié)構(gòu)。具體來說，會在不改變用地性質(zhì)和容積率的前提下，允許在建商品住房項(xiàng)目適當(dāng)調(diào)整套型結(jié)構(gòu)。除此之外，還將支持各地政府出臺政策，針對居住地產(chǎn)比重偏大、商務(wù)地產(chǎn)過剩的狀況，引導(dǎo)已出讓未開發(fā)用地轉(zhuǎn)型利用，調(diào)整為養(yǎng)老、旅游、文化、教育、體育、“互聯(lián)網(wǎng)+”等產(chǎn)業(yè)。

　　焦點(diǎn)四：用地調(diào)控

　　商品房庫存規(guī)模大小將直接影響用地供應(yīng)

　　必要時(shí)暫停新增房地產(chǎn)開發(fā)用地供應(yīng)

　　在房地產(chǎn)領(lǐng)域，要想解決商品房庫存量大的問題，往往需要從源頭著手。據(jù)省國土資源廳相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，下一步，將合理控制商品住宅用地供應(yīng)規(guī)模，建立商品房存庫規(guī)模與房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)用地供應(yīng)規(guī)模掛鉤制度，實(shí)行差異化供地政策，必要時(shí)暫停新增房地產(chǎn)開發(fā)用地供應(yīng)。

　　引導(dǎo)鼓勵農(nóng)民進(jìn)城購買商品住房，這也是消化庫存商品房的一個(gè)途徑。據(jù)省國土資源廳相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，下一步，將完善宅基地管理的政策激勵機(jī)制，對村民自愿騰退空閑宅基地或符合宅基地申請條件購買空閑住宅的，當(dāng)?shù)卣山o予獎勵或補(bǔ)助。對在城鎮(zhèn)有穩(wěn)定職業(yè)和住所的農(nóng)民自愿騰退宅基地的，市、縣政府應(yīng)根據(jù)具體情況給予相應(yīng)補(bǔ)償。除此之外，省財(cái)政廳在答復(fù)民盟山東省委所提出的《關(guān)于政府回購存量商品房用于棚改安置房的建議》時(shí)表示，對購買存量商品房的棚戶區(qū)居民，將在就醫(yī)、入托、入學(xué)等民生保障方面給予同區(qū)位居民同等待遇，解決棚戶區(qū)居民的后顧之憂。

　　濟(jì)南商品住宅去庫存周期處在合理區(qū)間

　　說起商品房去庫存的話題，不少市民都很關(guān)心：濟(jì)南的商品房去庫存周期是長是短?從相關(guān)數(shù)據(jù)來看，菏澤、威海、泰安、煙臺的全市總體商品住宅去庫存周期超過30個(gè)月，去庫存周期較長，但濟(jì)南、濱州、聊城、青島、濰坊、濟(jì)寧、萊蕪的去庫存周期目前總體處于10—16個(gè)月的合理區(qū)間。

　　放眼山東，在一些商品房去庫存周期較長的地方，都推出了哪些措施避免商品房去庫存周期居高不下的現(xiàn)象持續(xù)發(fā)生?

　　據(jù)介紹，早在今年3月，省國土資源廳便下發(fā)了各市縣房地產(chǎn)去庫存周期數(shù)據(jù)，指導(dǎo)市縣根據(jù)房地產(chǎn)去庫存周期合理制定2016年度土地供應(yīng)計(jì)劃，并建議去庫存周期超過30個(gè)月的縣、市適當(dāng)減少住宅用地供應(yīng)規(guī)模，超過50個(gè)月的應(yīng)減少直至?xí)和Ｗ≌玫毓?yīng)。之后，商品住宅去庫存周期較長的成武、萊陽、龍口、臨清、曲阜、萊州等市縣都同比大幅壓減了住宅用地計(jì)劃供應(yīng)規(guī)模。上半年，各市住宅用地供應(yīng)同比變化趨于平穩(wěn)，多在增加或減少30%以內(nèi)上下浮動;其中，萊蕪、東營、濟(jì)寧等市同比出現(xiàn)較大幅度減少。房地產(chǎn)去庫存周期較長的市在上半年也不同程度減少了房地產(chǎn)用地供應(yīng)量。