風來了，但并不是每一頭豬都能飛上天。

　　自2015年11月高層首次喊話樓市去庫存以來，這在過去8個月成為影響中國房地產市場的重要行動指南，從某種意義上說，這是今年供給側結構性改革“三去一降一補”這五大任務中最快奏效的一個。

　　然而，熱門城市不夠買，滯銷城市賣不動，依然是當下去庫存大戰中的矛盾所在。并且隨著資金向部分城市的蜂擁，造成了城市之間的“抽血”現象，使本就基礎不牢靠的三四線城市更加一蹶不振，去庫存正演變成少部分城市的樓市狂歡，以及城市之間、房地產與其他行業之間的資金大抽血。

　　中央提出去庫存的初衷，是推進以滿足新市民為出發點的住房制度改革，擴大有效需求；推進農民工市民化，加快提高戶籍人口城鎮化率，從這個出發點來說，去庫存的效果被樓市狂歡所掩蓋了。

　　正因如此，7月26日的中央政治局會議對供給側結構性改革的五大任務做了執行方向的明確，其中再次強調去庫存和補短板的指向要同有序引導城鎮化進程和農民工市民化有機結合起來。

　　不過，城鎮化和農民工市民化是一項系統工程，并非如個別城市那樣以財稅政策刺激農民工購房就能辦到，它最需解決的是農民進城的“后顧之憂”問題，需要其他配套改革的真正落實到位。

　　下半年，隨著房地產調控“因城施策”的推進，以及資金端的收緊，房地產市場可能會走出與上半年不同的走勢，但熱門城市的降溫并非去庫存的初衷，反而可以說是某種“副作用”，如何拯救三四線城市，才是下半年政策發力的方向。

　　錢去哪兒了？

　　“堅決不碰三四線”，不知從什么時候開始，這成了房企用腳投票的抉擇。在這一輪房地產行情中，早先布局一二線熱門城市的房企賺的盆滿缽滿，而在三四線城市跑馬圈地的卻陷入投資失誤的泥潭。

　　以7月為例，當月全國300個城市土地出讓金總額為2057億元，但其中一線城市和二線城市分別收入342億元和1303億元，占據全國“賣地”收入的近80%。

　　房企決策的背后，是成千上萬的購房者用錢投票的結果。去年下半年以來，一線城市房地產市場首先領漲，避險資金和投資客爭相涌入，在去庫存精神下出臺的普惠性貨幣和稅收政策，使一線城市樓市鮮花著錦，烈火烹油。

　　緊接著，隨著春節后深圳、上海等地調控政策的收緊，資金外溢到一線城市周邊地區和部分“強二線”城市，出現了南京、蘇州、合肥、廈門等地的連夜搶房怪狀。

　　與此同步的是這些一二線城市的土地市場狂歡，今年上半年長三角的杭州、南京、蘇州、合肥、上海5城土地出讓金收入3355.9億元，同比平均大漲230%。

　　以上海為例，每一次熱門地塊的拍賣都吸引至少超過15家房企的競逐和上百輪的舉牌，房企寧愿以幾倍溢價冒著高風險在一線城市拿地，也不愿去三四線“救市”。

　　再以安徽銅陵為例，最近幾年，銅陵多宗土地拍賣出現流拍，這種情況在2015年甚至達到了極致--所有地塊全部流拍。

　　在這種形勢下，一些過去依賴土地財政的三四線城市經濟更加羸弱，“地賣不出去了，還有什么好說的”，這是東部某省非熱門城市一位官員的感嘆，當地上半年財政收入負增長。而與此同時，因土地價格的暴漲，當地省會城市上半年一般公共預算收入漲超20%。

　　除了城市之間的抽血，房地產對于其他行業的抽血也成為本輪樓市狂歡最大的副作用之一。

　　上半年，我國居民按揭貸款新增2.36萬億元，同比多增1.25萬億元。同時，M1與M2剪刀差持續擴大，表明大量居民存款轉換為房地產企業的活期存款，實體經濟陷入所謂的“流動性陷阱”之中，民間投資增速從年初開始就一瀉而下。

　　人去哪兒了？

　　為什么去庫存會變成這樣一場地區與地區、行業與行業之間的資金大抽血？

　　除了寬松的貨幣政策刺激外，人口現象解釋了二線城市房價上漲的原因--城鎮化撞上了大城市化。

　　如果說2010年以前的房價上漲表現為人口現象，那么本輪支撐一線城市房價上漲的因素，則是不折不扣的貨幣現象。但人口遷徙對房價的拉動作用仍然存在，這主要表現在二線省會城市，表現在三四線城市向二線城市的遷徙過程中。

　　以河南為例，該省常住人口在過去5年間幾乎沒有增加，凈增速甚至是-3%。但鄭州作為其省會城市，同期人口約增長10%左右。

　　這種人口凈流出與省會城市的人口凈流入，正在合肥、南昌等多地上演，由于一線城市嚴控人口和置業門檻的水漲船高，為了獲得更優質的公共服務資源，人口向省會城市和中心城市涌動。

　　在筆者的家鄉，普通家庭為子女置業，無一例外地都選擇了省會城市。一個顯而易見的原因在于，這些省份最好的高校都在省會城市，學生畢業后能在當地就業的話，置業就成了理所當然的選擇。而一些條件更為優越的家庭，則將目光放在了北京、上海等地。

　　這種選擇的后果是什么？

　　一方面，三四線城市的新增住宅將鮮少有人問津；另一方面，在一線城市或省會置業，需要舉全家之力，這些家庭往往選擇賣掉此前的多套房產，將資金集中輸送到上述城市，這無疑給三四線城市的去庫存更添一道難題。

　　去庫存該怎么辦？

　　客觀來說，本輪去庫存是有成效的。

　　今年以來有20多個省份立下“軍令狀”，針對不同情況推出去庫存的具體實施方案。截至2016年6月30日，全國有近百個城市推出了購房落戶相關政策。很多中西部城市更是推出了不同的去庫存金融工具，還有多個中西部省份明確表示，保障進城農民及其子女平等享受就業、教育、醫療等公共服務，為農民工和有意愿的農民進城購房創造條件。

　　根據同策咨詢的數據，截至今年6月，4個一線城市中北京、上海庫存下降同比超20%，深圳由于房企推盤節奏加快，庫存上升了近14%。在去庫存最大的贏家“強二線”城市，蘇州庫存下降了47%，南京更是下降了56%。二三線省會城市如長沙、武漢、福州等也下降明顯。

　　而在非省會城市，去庫存效果則各有千秋。浙江舟山下降了14%，山西運城則增加了4%。不過從全國范圍來看，2015年下半年開始，全國35個城市庫存總體呈現下滑態勢。

　　下一步，樓市去庫存應摒棄普惠的貨幣和稅收政策，堅持因城施策，一城一策。

　　更重要的是，三四線城市公共服務均等化的加快推進，這包括產業結構升級，教育、醫療等公共資源配套，還需解決農民市民化的“后顧之憂”問題。

　　這并不容易，甚至在短期內難以實現，但確是去庫存的長久之計。