房價和地價在投資投機性資金的驅動下，仿若展開了一輪登峰大賽，一路上越攀越高，已經讓眾多開發商有頭懸“達摩克利斯之劍”的森然。

　　8月3日，國家發改委在官網發出《更好發揮投資對經濟增長的關鍵作用》一文指出，要進一步促進房地產投資健康發展。因城施策加大調控力度，庫存較大的城市，可采取發放購房補貼、先租后售、與政府共有產權等方式促進居民購房。而近日召開的中央政治局會議則提出“要抑制資產泡沫”，部分熱點城市出臺調控措施降溫土地市場，金融機構也正逐步改變對房地產項目的風險評估，房地產市場終將回歸于理性。

　　北京創高助新會計師事務所負責人黃華認為，未來一段時間，房價持續高位上漲的可能性將會顯著下降。政府顯然注意到房價風險，隨著房地產市場呈現持續分化，調控政策也開始出現明顯分化，熱點城市開始從嚴從緊，而冷門地區甚至鼓勵出臺購房補貼。

　　地王火爆年

　　今年上半年，地王頻頻刷新，和熱點城市房價火爆攀升一樣，令人大跌眼鏡。

　　在上述發改委的這篇文章中，特意提及了房地產開發投資增速有所回落。

　　這一數據來自于國家統計局在7月15日發布的上半年全國房地產開發投資和銷售情況，上半年數據顯示，全國房地產開發投資46631億元，同比名義增長6.1%（扣除價格因素實際增長8.0%），增速比1-5月份回落0.9個百分點。其中，住宅投資31149億元，增長5.6%，增速回落1.2個百分點。住宅投資占房地產開發投資的比重為66.8%。

　　全國房地產開發投資增速在某種程度上反映了地產商的拿地投資意愿。

　　不過，該數據在近年來一直下滑，去年全年增速僅為1%，2016年初房地產投資現回暖，這一數據才結束了長達23個月的下滑趨勢轉而開始上漲，不過，從5月以來，又出現小幅滑落。

　　不過，即便截止六月底全國房地產開發投資增速為6.1%，仍是去年4月以來的相對高點。

　　與上半年回暖的全國房地產開發投資增速相對應的是上半年火熱的拿地態勢。

　　有媒體發布數據顯示，2016年上半年，全國主要城市出讓單宗土地金額超過10億的地塊合計219宗，其中溢價率超過100%的地塊達到了109宗，溢價率超過50%的地塊更是多達167宗。

　　據相關統計，上一個“地王”井噴的2013年，全國的“地王”數量也不過60宗。有媒體總結稱，今年上半年，全國50個主要城市拍出了200多個“地王”。某研究報告指出，上半年地王誕生地由一線城市蔓延至二線城市，蘇州拍出27宗、杭州25宗、合肥22宗、南京21宗、武漢11宗、天津14宗，二線城市已成為2016年“地王”出現最多的區域。

　　值得一提的是，上半年，“地王”過半為國企央企斬獲，中國電建、葛洲壩、招商、華僑城、魯能、保利等具有央企或國企背景的企業尤為突出。溢價率、樓面地價亦創下新高，219宗“地王”中溢價率超過100%的地塊有109宗，超過50%的地塊更多達167宗。

　　此時距離國資委發出央企“退房令”已經過去6年有余。2010年3月，國資委要求，除16家以房地產為主業的中央企業外，還有78戶不以房地產為主業在完成企業自有土地開發和已實施項目等階段性工作后要退出房地產業務。然而，由于央企退出地產業務會涉及眾多利益的調整，時至今日，當年的退出令并未能得到有效執行。

　　央企地王的輪番出現，在某種程度上對拉動開發投資有推動作用，這顯然也是成為今年上半年以來地產投資回暖的重要推手。

　　只因房企資金成本太低

　　既然鼓勵因城施策去庫存，又喊話品牌房企進行收購，那么錢從哪兒來？在8月3日發改委的這份報告中，曾提及要“堅定不移降低各種企業成本。擇機進一步實施降息、降準政策?！辈贿^，到了3日下午，上述字句已被刪除。

　　對于該字句蹊蹺被刪除，有業內分析稱，或許降準、降息不在政府和央行的考慮范圍。

　　不過即便是降息不在政策層考慮范圍內，可以看到的是，目前市場利率水平已經很低，從2014年11月至今，央行已經連續多次降息降準，對于房地產的放水作用已經十分明顯。

　　中國指數研究院發布報告顯示，央行連續的降息有效降低了市場利率，2016年6月，銀行間同業拆借加權平均利率2.1%，較去年同期提高0.7個百分點，但仍處較低水平；6月溫州民間借貸綜合利率為17.3%，為近三年最低。而國內中長期貸款基準利率低至4.90%，為近20年來最低水平。

　　上半年貨幣流動性持續寬松，房企的股權融資和債券融資通道也一路風和日麗。根據中國指數研究院統計數據，2016年上半年共有34家A股上市房企發布增發預案，融資總額達2271億元，比去年同期增長41.9%。同時，共有19家房企增發預案成功實施，募資總額達687億元，而在2015年上半年這個數字不過185億元，相比去年，今年上半年的增發數量和規模都呈現出大幅上漲的態勢。

　　除了股權融資外，發債也是獲取資金的重要通道。WIND資訊數據顯示，截至8月1日，2016年房地產業發債816只，發債總額7588.12億元，是除金融業外發債最多的行業，較上年同期發債總額1934.73億元同比上漲292%。其中，僅7月發債只數就達125只。

　　有報告顯示，去年相當一部分國資房企的平均融資成本沒有超過5%，一些央企的融資成本甚至低至2%-3%。

　　某研究院智庫中心研究總監認為，從今年上半年公司債發行的規模來看，國企發展規模相對大，而且發債的票面利率更低。從這個角度看，此類企業在土拍市場上有天然的沖動。另外此類企業本身也面臨國企改革的壓力，收購地產股、并購房產項目或者直接參與拿地過程，都是此類國企近期頻繁操作的策略?？傮w上看，這意味著地產行業進入了復蘇和反彈的周期中，此類國企對于未來市場的持續看好，會繼續推動此類土地市場的火熱。

　　樓市分化走向何方

　　雖然發改委在這份報告中提及房地產開發投資增速有所回落，但品牌房企在今年上半年可謂賺得盆滿缽滿。

　　對33家官方公布銷售業績的房企統計發現，其合計銷售業績高達11525.72億，比2015年同期的6600億上漲幅度高達74.6%，而銷售面積也達到了9473.9萬平方米，同比上漲51%。

　　上半年，二線城市樓市出現量價齊升銷售火爆場面，南京、廈門、合肥、蘇州房價環比漲幅遠超一線城市，被稱為樓市“四小龍”。

　　在所有的二線城市中，合肥是其中最典型的案例。據報道，今年春節后，合肥新房、二手房價格一路飛漲，出現了一房難求的局面。5月份，合肥九區均價為11049元/平方米，環比大漲11.43%，同比上漲35.1%。合肥被業界評價為“樓市新四小龍之首”。

　　某地產首席分析師認為，上半年一二線城市的火爆，幫助上市標桿房企銷售全面火爆，搶地王開始普遍出現，房地產市場的火爆已經從一二線逐漸向三線蔓延。

　　不過，本輪熱點城市房價的大幅上漲，應該說在相當程度上受到投資投機性資金的驅動，購房人在房價高位加杠桿的特征較為明顯。

　　據中國人民銀行金融機構貸款投向數據報告顯示，2016年6月末，全國個人購房貸款余額16.55萬億元，同比增長30.9%，增速比上季末提高5.4個百分點，比各項貸款增速高16.6個百分點。今年上半年，全國個人購房貸款余額新增2.36萬億元，約為6月末存量個人購房貸款余額的14%，同比多增1.25萬億元?？紤]到存量個人購房貸款因還本付息自然減少的因素，今年上半年實際新發放個人購房貸款規模要超過2.36萬億元。而此前市場上廣泛流行的“過橋貸”、“首付貸”、“贖樓貸”、“眾籌買房”，以及“轉按揭”等不合規住房融資，雖然便利了住房交易，但實際上加重了購房人的財務負擔，變相降低了住房按揭貸款的首付款比例。

　　雖然熱點城市樓市“高溫”似難消退，但政策環境約束已經增強。

　　7月31日，中國指數研究院發布7月份百城住宅價格指數。當月，百城住宅均價連續第12個月出現“雙漲”，且漲幅雙雙擴大。與此同時，某研究院發布的最新庫存數據顯示，受監測的70城市住宅庫存整體規模繼續下滑，其中20城市下半年面臨“庫存荒”。

　　綜合上半年庫存及房價變動情況，中指院相關負責人分析認為，未來各地圍繞房地產信貸等方面的政策可能陸續有所調整。針對市場的分化趨勢，地方調控政策將更加注重差異化，部分熱點城市將進一步從嚴從緊管控，三四線城市則繼續聚焦去庫存。從土地市場來看，隨著熱點城市對“地王”現象監管力度的加強，土地市場將有所降溫。

　　原國務院發展研究中心副主任劉世錦在7月30日表示，房地產投資需求峰值已過，中國房地產已經到了歷史性拐點。“即便近期一線城市房價暴漲，由此帶來房地產投資的回升，以及部分相關產業的回暖，但這種回升趨勢不會持續太久，因為房地產投資的根本格局沒有改變，以后仍會出現回調。”劉世錦說。

　　樓市進入拼實力時代

　　對于分化的市場下未來的房企走向，政府也已經有所規劃。

　　在發改委的文章中，發改委提及了房地產去庫存的具體途徑，要因城施策加大調控力度。鼓勵商品房庫存較大的城市進一步加大去庫存力度，可采取先租后售、與政府共有產權等方式促進居民購房。鼓勵品牌房地產開發企業收購現有地產項目，通過品牌注入、提高住房品質的方式消化庫存。完善教育、醫療、商業等配套服務設施，提高住房吸引力。

　　除此之外，發改委稱，在一二線等住房供應緊張的城市，要采取擴大新增供地、盤活存量土地等方式擴大土地供給，防范土地價格快速上漲。根據市場狀況，適時調整住房、辦公樓和商業營業用房土地供應比例，合理規劃住宅配建的商業設施面積。

　　值得一提的是，先租后售的思路其實早有端倪，早在2015年末召開的中央經濟工作會議上，就已經提出要發展住房租賃市場，鼓勵自然人和各類機構投資者購買庫存商品房，成為租賃市場的房源提供者，鼓勵發展以住房租賃為主營業務的專業化企業。在今年6月，國務院辦公廳也印發《關于加快培育和發展住房租賃市場的若干意見》，全面部署加快培育和發展住房租賃市場工作。

　　此次，發改委喊話品牌房企收購現有地產項目，成為最引人關注的一條，是否對當下品牌房企收購潮再添一把火也成為業內討論熱點。

　　事實上，近年來品牌房企的并購潮早已掀起，有媒體發布統計信息顯示，2013年至2015年期間，房地產行業共發生743宗并購案，涉及并購金額達5548.09億元。

　　以融創中國為例，申萬宏源數據顯示，2015年至今，融創收購的項目數量累計達46個。在今年5月，融創行政總裁汪孟德表示，融創的土地儲備2/3以上為收購、并購獲得。

　　高盛高華證券發布研究報告稱，預計2016年四季度至2017年一季度前后，房地產行業龍頭將更加活躍地參與整合收購杠桿率較高或盈利能力較弱的企業。

　　一位開發商告訴記者，隨著地方調控政策將更加注重差異化，而政策層面鼓勵地產企業的進一步兼并重組，也意味著在面粉貴過面包的房地產時代，拼實力將是未來的最好出路。